北市商辦兩樣情 土開、捷運題材助漲 機能差恐下修

中國時報【王莫昀╱台北報導】 小龍年北市商辦市場兩樣情，有無題材差很大！全球資產管理專案經理王維宏表示，展望2013年，北市具土開與捷運題材個案有機會上漲10％至15％；反觀沒題材，周邊商業機能不佳，則恐面臨下修，下修空間約5％到10％。 全球資產管理資料顯示，十餘年前，台北市商辦一坪只要35萬元，自2005年起走了八年多頭行情，去年均價上漲至每坪77萬元，漲幅超過一倍。金八條上路後，壽險投資商用不動產投報門檻被拉高至2.875％，令商辦買氣大受影響。不過，去年第四季仍有沈家企業大樓以22.8億賣給上海商銀、富士全錄大樓以20.09億賣給遠雄集團等重大成交案。 展望小龍年，王維宏指出，南北企業總部大樓包括遠雄企業團總部與中鋼總部都將挑戰區域租金新高，位於北市信義計畫區、樓高僅次於台北101的遠雄企業團總部將測試每月每坪租金4000 元大關，位於高雄市中鋼總部，則開出每月每坪1000至1200元價格出租。 業者預期今年商辦租金雖可望上升，惟上升空間有限，在金八條緊箍咒下，部分個案售價將出現調整。不過，擁有土開或是捷運題材的商辦後市仍被看好。 王維宏指出，像是擁有北市都更鬆綁題材，又有林蔭大道的中山北路、敦化南北路與仁愛路，以及今、明年分別有捷運信義線與捷運松山線開通的信義路與南京東路，商辦後市都可以期待。 立地條件之外，基地大小也各有不同題材，王維宏說，最近商辦吹起改裝風，基地面積小於300坪、鄰捷運的商辦大樓，不少改裝為旅館，如奧美大樓改建為HOME HOTEL，花旗銀行襄陽大樓改建為樂客商旅，華航大樓改建富驛時尚酒店等等，辦公擁有者可透過將大樓全棟或部分樓層出租給旅館業者，大幅降低空置率，提高收益。 基地超過300坪、屋齡超過30年的辦公，因產權較單純，可整合推都更，王維宏表示，目前包括亞洲信託大樓、國際大樓與旭寶大樓都在推都更。若以大陸建設買進亞洲信託大樓價格為50.57億元，更新後若推住宅，以每坪120萬元保守推估，預估總銷約80至90億元，成長約60％至80％。