地上權土地 適合商用開發

工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】 美商仲量聯行（JLL）董事總經理趙正義表示，台灣正從土地所有權制度，走向所有權、地上權並進的雙軌制，但地上權不動產只是非主流。在銀行融資貸款還沒有完善配套、地租隨公告地價逐年調漲、造成買方負擔太重之際，並不贊成地上權土地拿去分割為地上權住宅出售，只適合開發為商用不動產。以下為專訪重要內容： 問：各級政府和公部門採地上權標售活化資產、挹注財源，但地上權不能向銀行申請融資和分戶貸款，要如何解套？ 答：地上權為物權之一種，早期地上權若作住宅，買方可以建物所有權、土地地上權申請貸款，但民國93年財政部解釋函，把國有和公有地上權土地蓋成房屋出售，買方只有使用權、無所有權之後，建物屬於政府、買方只有使用權，所以根據銀行法和民法是不得申請房貸的。 不過，「京站」模式則是特例，日勝生以地上權土地為抵押品，爭取到萬泰商銀專戶信託，提供融資，但買方無地上權、也無建物所有權，因此建商以「地上權使用權」為質借，說服京城銀行提供買方分戶貸款，可是利率較高、達3.5~4％。 如何為目前地上權的貸款問題解套？以香港、新加坡、大陸來說，銀行都採專案融資（Projects Finance）的機制，依未來50年或70年資產價值和使用年限遞減的存續期間，所挹注的不動產開發價值、現金流量，進行估價、核貸。 不過，現行法令如何在既可確保銀行債權、風控，兼顧買方分戶貸款需求，又可讓國公有土地在期滿後收得回來？我認為，地上權土地應朝商用不動產、單一產權、不要分割出售的方向來開發；至於住宅則應有所有權、不應出售地上權住宅。 問：商用不動產的地上權開發案，台灣成功案例有哪些？ 答：晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等，都是成功的地上權商用不動產案例。基本上存續期限所繳交的地租，大約都自公告地價的2％至10％不等；得標人幾乎都是法人、企業。 惟國產局這幾年發覺到早期有些作地上權住宅的承購戶，每年繳交的地租，愈來愈貴，由於地上權住宅幾乎都是一般消費者承購、非法人或企業，因此去年開始已調降部分招標案的地租到3％或5％以下。 問：若地上權開發為住宅，有成功解套途徑嗎？ 答：我建議，只有朝向商務出租住宅、或出租性社會住宅、銀髮住宅、長照住宅等方向，才較具體可行。