本報特約--宏觀縱覽/大陸信貸政策需跟上房地產調控節奏

2009年以來，由於一些大陸主要城市房價上漲過快，房地產調控政策頻頻出臺，包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9•29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月出臺的“國五條”等。在調控政策持續深入的背景下，房地產投資過熱現象有所緩解，但房價卻未停止上漲。 總體來看，影響房價的因素主要是經濟發展水準、產業結構、土地供給、居民收入水準、投資取向、投資管道、金融環境等。2012年以來，在經濟增速放緩、人均工資增幅有所回落、土地供應趨緊的形勢下，融資成為影響房地產市場的關鍵因素。 房地產業作為一個資金密集型行業，對融資管道有很強的依賴性。目前來看，房地產企業主要通過銀行貸款、房地產信託、上市融資、發行債券、民間借貸等管道籌集資金，而銀行貸款尤其是個人按揭貸款，仍是絕大多數房地產專案順利運轉的重要支撐。 央行資料顯示，截至3月末，全國地產開發貸款餘額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經連續10個月逐月攀升；房產開發貸款餘額3.2萬億元，同比增長12.3%，增速比上年末高1.6個百分點；個人購房貸款餘額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點。這表明，一季度社會融資總量大增，新增人民幣貸款增加較多，但大量新增資金進入房地產業，緩解了地產商的資金壓力。 由於監管部門嚴格實施差別化住房信貸政策，加強開發商“名單制”管理，房地產業的銀行信貸管道事實上有所緊縮。房地產企業紛紛通過信託、私募等管道開展融資，並廣泛參與民間借貸，還借助委託貸款、銀行理財產品、上下游關聯企業、個人貸款等管道“曲線”獲取信貸資金。這也意味著“影子銀行”接過了對房地產企業融資的接力棒。 民間投資進入金融領域，也讓一些中小企業房地產企業找到融資新通道。他們或與其他小額貸款公司合作，或獨資設立投資公司、貸款公司、擔保公司、典當行等，並以此為自身提供能夠具備融資能力的擔保資質，增強了再融資能力。 無論是向“影子銀行”借款，還是通過擔保進行再融資，銀行都是重要的資金“橋樑”。可以說，信貸增長對房地產價格和成交量均起到重要的支撐和助推作用。特別是個人購房貸款的財務杠杆作用，激發了居民購房的熱情，刺激了房地產投資和投機性需求。 資金是房地產企業的生存之本。監管部門多次要求銀行業機構提高房貸門檻、上浮房貸利率，以影響房地產企業的融資成本，從而達到調控目標。但大型房地產企業往往不愁得不到銀行支援，並且面對旺盛的市場需求，還可以將加息成本、稅收和土地成本等通過高房價轉嫁給消費者。同時，商業銀行與房地產企業在某種程度上是“利益共同體”，而在爭搶個人按揭貸款業務這一成本低、收益穩定、風險相對較小的“優質蛋糕”的過程中，還會適度放鬆按揭貸款額度、加快房貸審批效率，從而變相突破監管要求。 可見，堅持房地產調控，除了運用土地、財稅政策，增加保障性住房供應等手段外，還應進一步加強和改進信貸調控，同時全面防範和化解房地產信貸風險。為了避免信貸政策在傳導過程中不走樣，應當建立房地產信貸檢測體系，動態、精准地調節商業銀行的信貸額度、投向和使用效果等。 同時，要完善房地產信用擔保關係，尤其是要切斷房地產業與其他行業之間存在的擔保鏈條關係，加強“影子銀行”監管，從而全面掌握房地產業融資狀況。另外，還要加強監管協調，推動房地產業資訊和資料共用，確保信貸政策執行到位，共同促進房地產業健康平穩發展。 （大陸國研網專供，作者：王信川） 【中央網路報】