特稿/大陸房地產發展趨勢與政策展望

（一）前言 大陸於2011年推出了號稱「史上最嚴厲」的一系列房地產調控政策，年來房地產市場呈現平穩趨勢。但自從去年秋季以來，由於民眾預期經濟與房地產業最壞的情況已經過去，導致房地產活動升溫，房市價量出現「年末翹尾」行情，各界都在關注以往房價上漲→調控→政策效應減弱→出現報復性上漲的歷史是否又會重演。 就大陸而言，房地產業一直是攸關經濟增長的重要行業。目前保持經濟復蘇，穩定經濟增長是第一要務，很多人認為新一屆領導班子今年為了穩定經濟增長，房市調控政策或將鬆動，對房地產可能採取事後調控而非預先調控。就國際而言，美國近期連續的量化寬鬆政策發揮了作用，經濟呈現溫和復甦趨勢，房地產市場也觸底回升，房地產價量和營建活動等主要指標均持續改善，給大陸帶來積極性示範效果。 新年伊始，房地產調控即進入高度敏感期。最近大陸一方面多次強調不會放鬆今年的房地產調控，一方面表示要加強住房保障工作，試圖為市場預期定下基調。但這些政策宣示能否影響市場心理預期，扭轉恐慌性購房現象，任務十分複雜艱巨。 （二）調控成效回顧與預測 2012年的大陸房價開低走高。12月，全大陸100個城市新建住宅平均價格為9,715元/平方米，環比上漲0.23％，為自2012年6月後成交量連續第7個月環比上漲。其中北京、上海的月交易量最高值都出現在12月；上海商品住宅成交量更是突破百萬平方米大關，創下年內新高。2013年第一週房市熱度持續，在40個城市中同比上漲城市占九成以上；主要的54個城市新建住宅簽約達8,438套，比2012年同期上漲16.8％；特別是北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市有2,127套簽約數，同比上漲57.7％。土地市場也是先冷後熱，上半年土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，但自第四季度起，伴隨新屋銷售的逐漸回暖，土地成交量步步回升，北京、上海、廣州、深圳等一線城市都有所謂的「地王」出現。 房地產暖冬的原因有以下幾個：1、開發商與民眾對調控政策逐漸適應，調控政策的抑制需求效應減弱，而且很多地方先後放鬆了限購政策，顯示調控效果尚不鞏固。2、受到打工者年終返鄉置房潮及民眾年底集中消費習慣的影響。3、從需求面看，住房剛性和改善性需求上揚，使商品房銷售面積轉降為升；從供給面看，房屋新開工面積繼續縮減。4、房產開發商的營銷策略奏效，加劇民眾對房價恐慌性反彈心理預期。5、預期城鎮化進程加速，民眾購房積極性提高。 今年開始，多個地方的房市成交量呈現「開門紅」，接下來會如何成了當前最受關注的話題之一。目前市場有暴漲、暴跌與平穩發展三種預測。 持暴漲論者認為，2013年大陸房市利多將多於利空。政策面，城鎮化與工業化發展將促進房地產行業更加蓬勃。經濟面，經濟復甦持續改善、民眾投資渠道少、人口老齡化趨勢都將支撐房價與地價。貨幣供給面，美國相繼推出QE3、QE4，世界貨幣持續寬鬆，國際泛濫的資金流入大陸，大陸為維持匯率穩定，穩定出口，將不可能長期實行相對保守穩定的貨幣政策，今年應該會在一定程度上加大貨幣寬鬆力度，不可避免地會推動房價上漲。此外，2012年新屋庫存持續減少，土地供應與住房開工量均呈負增長，因此房價在今年3月以後勢必再漲。 持暴跌論者認為，整體而言大陸經濟已經陷入衰退，資金大部分流入房地產，經濟衰退將拖累房地產市場。加上全球展開金融戰爭，將嚴重衝擊大陸的貨幣體系，一旦貨幣崩潰，房價勢必崩盤。目前房地產市場並不具備量價齊升大幅反彈的條件，近期的回暖並非真正反彈，而是泡沫破裂前的反覆震盪，也是金融寡頭包括外資與權貴資本出逃前製造出來的暴漲氛圍。曾經是房價上漲最快城市之一的溫州，自去年下半年以來，房價一直領跌，目前溫州房價每平方米暴跌2萬元，同比跌幅達18.03％，是房價下跌最鮮活的例子。 持平穩發展者認為，房地產行業的黃金期還沒有結束，但遏制投機、投資性需求的調控政策勢將持續，加上住房供給充裕，商品房庫存壓力仍待消化，以及保障房供應量增加，因此2012年底出現的房市翹尾行情只是階段性、波段性的，不會持續。2013年的房價將不可能大漲大跌，房地產市場總體將保持穩定。 （三）房地產政策趨勢 大陸新領導班子強調深化改革，但在房地產問題上，去年11月的中共「十八大」報告只提及建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，而未提房地產調控。其後召開的中央經濟工作會議也只是表態維持調控政策的穩定性。「住房與城鄉建設部」部長姜偉新也只強調今年要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，以引導和穩定社會預期。不過這些都無新意，沒有給市場一個清楚明確的政策預期。 由於新領導班子的房地產政策尚未明朗，因此房地產政策仍以控制投資投機性需求與加大保障房建設度為主。除大陸「住建部」的宣示外，相關單位如大陸「國家發改委」表示今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策；大陸「國土部」制定土地管理的新規定與制訂「農村集體土地徵收補償條例」；北京市則力求將限購在內的短期制度長期化，並醞釀制定一系列調控儲備政策，希望未來一年的房價漲幅能夠控制在10％以內。 大陸的房地產調控政策已經推出很多，「限購」是目前較有效的房地產調控手段，但因是行政措施而被批評為扭曲了市場機制。另外，徵收房產稅被認為是抑制房價上漲的有效辦法，雖然徵收房產稅已不存在技術障礙，但從上海、重慶兩地試點的經驗來看，對房市調控的作用不大，實施全國範圍的房產稅仍存在很大爭議，目前仍在研究擴大房產稅試點範圍的方案之中。 在「限購」與徵收房產稅之外，大陸目前正在思考建立房地產長效機制問題。大陸「國務院發展研究中心」不久前完成了「德國房價漲幅長期保持較低水平的經驗及啟示」報告，稱許德國用法律形式強化以居住為導向的住房制度設計，有效地遏制住了投資投機性需求和開發商獲取暴利的行為；長期穩定的房貸政策，為穩定購房者預期和房價水平提供了制度保障；多元化的住房體系，滿足了不同收入階層的住房需求。大陸似是有意借鑒德國經驗，處理房地產問題更加注重市場手段和法制手段，穩定市場預期，這是一個新的思路。 （四）結語 從過去十年大陸經濟發展歷程看，經濟增長很大程度是依靠房地產市場快速發展拉動的。但房地產的快速發展導致產業空心化，地方政府視土地為生財工具，房地產市場成為少數人暴富的工具，引發了嚴重財富分配不公、民眾創造財富的價值觀念扭曲等一系列社會問題。現在新領導班子強調重視民生、社會共同富裕及經濟增長品質，住房是絕大多數民眾的第一民生，如果房市新政不能跳出調控政策的舊思維，不在政策上進行重大調整，則不僅無法實現「沒有水分」的增長，大多數民眾終將望屋興嘆，重視民生將只是空話，亦將自絕於廣大人民。 然而，固定投資迄今仍是拉動大陸經濟增長的重要動力，房地產投資超過固定投資的四分之一，這一趨勢中短期內難以改變。如果因調控而導致房地產發展速度放緩，就可能再出現鋼鐵、水泥、煤炭、石油化工、家電等行業產能過剩等一系列連鎖反應，對整體經濟與金融造成衝擊。 如何在保增長與避免引發房地產泡沫破裂之間取得平衡，將是政策考量重點。既須高度警惕房地產調控政策再次陷入「空調」，房價進一步飆升，泡沫破滅；也須顧慮到調控對實體經濟活動的衝擊與影響。從目前經濟與房地產市場的運行態勢看，今年房地產調控的任務將更加複雜艱巨，政策措施勢必要作相應的調整。目前大陸有意轉變過去「重行政手段、輕市場手段」的做法，強化市場化改革，改革地方政府壟斷土地市場，進一步完善房地產市場調控體系，後續作法與發展頗值觀察借鑒。 （來源/中國國民黨中央政策委員會大陸情勢雙週報第1637期） 【中央網路報】