社論－房地產問題就是國家發展問題

工商時報【本報訊】 本報日前社論曾指出，全民都不願見到房地產泡沫，因此除了中央銀行外，政府相關部門也要一起努力，做好配套規劃，否則只有央行的選擇性信用管制和限貸令，不可能就使國內房地產市場從此健全發展。我們樂見內政部日昨決定不動產實價登錄制度將於8月1日上路，金管會也將強化管理素地放款等措施。在此，我們願意就此問題做進一步探討。 回顧央行的打房措施，首波是從2010年7月實施，降低台北市和新北市10個地區的房貸成數並取消寬限期，至同年12月底的第2波則再增加3個地區，同時對土建融資嚴加控管。除了央行選擇性信用管制，總統大選前的去年6月，財政部則推出奢侈稅，迄今滿周年。 然而，依台灣不動產交易中心統計，今年第1季台北市房價比去年同期上漲5.46％，新北市上漲3.96％，全台五大都會房價依然上漲。再看央行最近公布的統計數字，5月銀行購屋貸款和土建融餘額同步暴衝，其中房貸餘額創下5.28兆元新高，土建融餘額為1.44兆元，也是新高。根據銀行業的說法，央行土建融控管是從2010年12月展開，統計到5月止，此期間土建融仍增加1,746億元，顯示上述緊縮措施對降溫房市的效果有限。 房地產業界人士則分析，房市轉熱主要是因部分買氣受大選影響延後到5、6月，加上3、4月以後的油電雙漲措施，引起物價上漲的預期心理，對買房抗通膨也產生一定效果；而且除了央行房市管控和奢侈稅，政府相關部會也沒有其他降溫房市配套措施，致使買氣在觀望期後再次出籠。 日前央行在6月理事會後宣布8,000萬元以上豪宅限貸令，顯然就是預先看到這個不太令人滿意的數字，而進一步採取的對策。其後央行將管控對象更擴及中南部投資客，具體動作就是發文全體金融機構，要求今後每月5日要繳交編寫「豪宅月報」；除雙北市外，台中市、台南市和高雄市也要單獨統計，顯示央行對中南部房市關切度提高。於此同時，金管會計算壽險RBC時，擬對投資中南部不動產加碼計提，凡此可證政府打炒房似有向南擴散的趨勢。 另外，繼央行之後，金管會主委陳裕璋也接著表示，素地較易炒作且風險較高，金管會將強化管理素地放款。目前了解，金管會將對素地放款以抽查方式辦理專案金檢，重點放在銀行鑑價的準確度，其目的就是要協助央行的信用管制措施，得到進一步強化和增加效率。 針對上述台灣五大都會的房價繼續上揚，央行在不久前出爐的金融穩定報告中，提醒銀行注意房價反轉的風險。這項報告明確指出，台北市房價所得比去年第4季為15.3倍，房貸負擔率高達47.8％，兩者均在高檔，未來一旦房價反轉直下，對市場衝擊非常大。政府主管部會關切房價，當然有其必要，因為日本的房產泡沫導致20年的失落，美國的次貸危機演變成2008年的金融海嘯，最新的例子則是西班牙的房地產泡沫造成接近25％的高失業率，這些都是我們的前車之鑑。 不過我們認為目前政府單位對房地產市場所提各種措施均著重在防弊，反而很少觸及興利作為，是以我們要再次提出三點意見，提醒執政當局注意。 其一，雖然許多先進國家因為房地產泡沫，而使國家經濟陷入困境，但是各國仍有其不同的經濟條件和社會環境所致。例如日本是因為國民所得已提升至高點，公共建設也多完成；西班牙其實主要是加入歐元區，且本身對外貿易競爭力不足所致。但現在台灣房地產仍扮演著重要的產業火車頭角色，過度的信用緊縮措施，將會影響正常的建築貸款和房屋貸款，央行和金管會也應注意。尤其近來房地產成交量萎縮已透露出若干令人憂慮的訊息，政府雖然原本只想壓抑房價，但通常也會造成極大副作用，導致整個房地產市場的低迷不振。 其二，各國土地面積不同，經濟發展條件不同，如何防範房地產泡沫於未然，各有不同的方法。現在央行已帶頭執行選擇性信用管制，金管會也協助金融檢查，加上財政部的奢侈稅、內政部的不動產實價登錄制度，每一項都有其政策考量，無可厚非。然而最近合宜住宅開始登記後，才知道有那麼多的民眾具有合理房價的需求，可見政府不能僅著重在打房，更應積極增加適當的供給，並配合完善交通建設。能夠如此，則不僅可以壓抑房地產的投機炒作，也同時促進國內經濟的發展。 其三，房地產問題其實就是國家發展問題，如何創造房地產的永續發展和繁榮，乃是朝野需要共同努力的重點。一個國家是否自由開放，是否具有競爭力，人民是否幸福，最後表現在整體房地產的不斷增值，且無泡沫之虞。台灣是否有機會達成這樣的目標，事在人為，政府決策部門更應擔負主要責任。