金管會盯投報率禁競價 元大金3大樓今標售成反映政策風向球

本周共有將近200億元商辦標售案登場，周一率先開跑的是元大金旗下3筆大樓標的，包括建北大樓 、英雄廣場大樓部分樓層，及內湖科學園區全球科技廣場部分樓層，底價約共51億元，不過由於金管會擬定提高保險業投資不動產最低報酬率由1.875%調高至2.125%，避免壽險業者有大幅出價加碼空間，由於壽險業一向最愛投資商辦標的，因此商仲業者認為，本周商辦標售結果，將顯示出壽險業對此政策的看法。

第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，金管會調高壽險業最低報酬率就像替壽險業戴上緊箍咒，對商辦市場肯定有影響，不過，商辦市場不是只有壽險業者加入，還有一般企業和法人，因此總體影響程度，也因有企業和法人的參與而降低。

高銘頂認為，未來商辦市場可能出現底價修正下調的現象，以往部分標的開價過高，若在高底價情形下，要達成金管會的投資報酬規定，那麼標案簡直快沒有加碼空間，因此若此政策真的上路，賣方將不得不降低底價標售，如此一來，進入門檻較低，也將吸引更多投資者搶進，有意得標的投資人，出價策略上越趨積極，在競標熱度不減、競價激烈下，商辦市場也因此不會受到此政策急凍，或是影響標售價格。

永慶資產管理協理黃增福認為，租金報酬將是接下來壽險業者購買不動產或商辦的重要考量，不過，以上周富邦人壽67億元買下萬國大樓為例，2年前該棟大樓僅價值30多億元，租金也並不高，但在如優衣庫等大型知名商店進駐後，身價跟著水漲船高，租金收益也因此提升；因此壽險業者對於現階段難以達到投報率低，但未來可有機會達到投報標準、具活化效用的標的，還是會列入考慮。

觀察商辦市場現況，今年第2季商用不動產成交總金額為343.3億元，較上季大幅成長4倍，其中，壽險業投資金額就佔了6成，中小企業老闆也跟進市場買進中小坪數辦公大樓，市場預期，上半年許多出脫標的的賣方都還在進行評估，下半年釋出量會較大，交易量也將較上半年增，上下半年商辦市況呈持平態勢。