IFRSs不動產評價開小門

工商時報【記者彭禎伶、張中昌、黃鳳丹╱台北報導】 IFRSs投資性不動產評價，金管會僅決定「開小門」！金管會昨（3）日宣布開放企業持有「投資性不動產」可用「收益法」公允價值評價，估計營建、紡織、金融股等影響最大，若全數採用新方式評價，上市櫃公司帳上投資性不動產增值利益可望逾千億元。 不過，金管會決採用公允價值是「收益法」，並訂最低下限收益，即郵儲兩年小額定存利率加3碼（目前為2.125％）為折現率，此與市場預期可用「市場（價）法」、「收益法」綜合評價方向有極大落差，增值金額可能相差數千億元之譜，僅能算是微幅放寬。 統一國際副總廖繼弘即指出，此次評價改變，上市櫃公司淨值可望增加，對於資產股有股價帶動效果，但應屬短期現象，因為法人評估個股目標價時，往往已把資產潛在價值算進去，現在將估價折現率調整，只是形同成本降低。 國內不動產價格狂飆，不少上市櫃公司寄望IFRSs評價改變，以市價法大幅提高淨值或是獲利，惟金管會基於穩健原則，擔心國內不動產有泡沫趨勢，最後決定僅「開小門」，僅允許用收益法評價，且訂了統一折現率，不讓上市櫃公司有太多自由評價空間。 所謂收益法即類似債券評價，用未來租金收入換算不動產現在價值，相對較為保守；若是市場法，則可用週邊同類型不動產價格推算市價，例如中壽日前以141.68億元買下台北學苑地上權，則周邊敦化南北路的大樓也可以此價格推算現有市價。 官員私下表示，若以去年元旦及今年6月上市櫃公司揭露的不動產增值金額來看已上漲數成，若允許各公司自由以市場法鑑價，上市櫃公司淨值可能暴衝三、四千億元，可能會誤導投資人。 此規定最快明年第1季財報即可適用，上市櫃公司一旦採用收益法，所有帳上投資性不動產都要受評，且追溯至今年元旦，增值金額直接進股東權益項下的保留盈餘，之後增值金額才會進損益表，成為當年度獲利，但金管會將限制盈餘分配，避免尚未真實賣出的不動產，即先當利潤分配。 銀行局初估，公股銀行、大型民營老行庫，其投資用不動產增值金額約460億元，將考慮比照一般企業，將增值部分提列特別盈餘公積，且限制盈餘分配；同時不動產增值的金額是否允許全數認為為第二類資本，提高資本適足率，銀行局表示，下周會定案。 至於壽險業部分，原本預估增值金額逾3,000億元，若採用收益法，可能降到1,000多億元，而且未必全數公司會採用。 業者指出，這次金管會主委曾銘宗決定跟國際接軌，後續不動產評價也可以用公允價值，但初期仍堅持「審慎保守」，依舊用收益法，只是折現率比草案版本略低，也就是估出來的不動產價格會因而略高，但仍未完全符合業者期望。