凶宅求償賠多少？不動產估價師推薦這樣做

【商家指南推廣專題】

房客在租屋處自殺，房屋變凶宅不僅造成房價大跌，出租所要承擔的違約風險也因而提高，房東可否求償？凶宅求償究竟要賠多少錢？不動產估價師推薦這樣做。

宇豐不動產估價師事務所陳志豪估價師指出，凶宅被歸為物之瑕疵的一種，瑕疵不動產包括有建物傾斜、混凝土氯離子含量過高、混凝土含爐渣成分、鋼筋輻射量過高、建物漏水無法完全修復、凶宅、受污染土地…等特定事件或原因影響，造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產。而凶宅有別於漏水屋、輻射屋等，並不會有物理上的實際損害，而是一種心理上的影響，使得凶宅價值低於市場行情，但買到凶宅的一般民眾在求償時並不知道凶宅造成的價值減損究竟有多少。

舉例而言：南昌路二段住宅大樓建物結構為RC鋼筋混凝土構造，屋齡38年，因凶宅的緣故，以市價的72%成交；羅斯福路三段公寓建物結構為RC鋼筋混凝土構造，屋齡30年，以市價的49%成交，可以看出凶宅所造成的售價影響差距非常大，會因人、事、時、地、物等狀況而有所不同，因此尋找不動產估價師評估不動產價值是民眾在挑選凶宅物件時推薦的保障權益方式之一。

陳志豪估價師指出，目前以台北市幾個個案為例，房屋成為凶宅之後價值貶損大約都有3成以上，甚至接近腰斬。由於凶宅瑕疵難以驗證修復可能性，故其瑕疵價值減損主要來自「污名價值減損」部分，即「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵發生後之價值」的差額。影響價值減損主要因素可歸類為事故類型、事故地點、案發時間經過之長短、不動產類型等。然而不動產是具有高度異質性的產品，且凶宅造成的價值減損受多種因素影響，難以一概而論，估價師往往要針對個案進行評估，例如，房屋屋齡較為老舊，產權單純的產品，可能具有都市更新或危老重建的可能，此時，合理的價格就會隱含著未來重建的效益，價值減損就會相對較低，這些方面都需要特別考量，因此，價值減損的認定需要專業的不動產估價師進行評估，同時與不動產估價師合作也是民眾在選購有疑慮物件時推薦的好方法。

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