包租代管政策六都無一達標！北市副秘書長質疑弱勢「看得到吃不到」 內政部回嗆：不要被柯文哲帶壞

總統大選競爭進入白熱化階段，總統蔡英文「8年20萬戶社會住宅」政策，再度成為朝野攻防焦點，台北市副秘書長李得全日前質疑「包租代管」政策，每一戶補貼金額27.5萬元，有7成被房東跟租賃業者賺走，這項數據立刻遭到內政部次長花敬群反駁。而這一項彌補台灣社會住宅存量不足的「過渡性政策」，當初設定8年12萬戶目標，迄今只媒合不到6千件，六都當中沒有一個達標，對照全台近百萬戶空餘屋，「包租代管」政策，問題究竟出在哪裡？

根據立法院法制局評估報告，台灣因居住或就學因素，有租賃住宅需求者，估計約有285餘萬人，約涵蓋台灣總人口的八分之一，這麼龐大的租屋市場，長期以來隱晦不明，絕大多數房東沒有申報租賃所得。由於全台的空餘屋數量近百萬戶，為了提高租賃市場的透明度，鼓勵屋主釋出空餘屋，去年6月立法院正式通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，房東若參與政府的「包租代管」方案，將可以獲得租稅減免。

立法院在2018年6月，正式通過《租賃住宅市場發展及管理條例》。示意圖。（資料照，蘇仲泓攝）

為了達到8年12萬戶的目標，內政部第一期包租代管試辦計畫編列高達23億元預算，對於參與「包租代管」的房東與租賃業者，可以說是極盡籠絡，除了提供房東每月租金收入1萬元以下，免納綜合所得稅，超過部分之必要費用減除率為60%，租屋服務事業之租屋服務費用，也免徵營業稅；各縣市政府並且配合內政部，訂定《社會住宅及公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例》，參與「包租代管」之公益出租人，地價稅從千分之10，減徵後千分之2；房屋稅則是從1.5%降為1.2%。

重賞之下必有勇夫，經過3年的推動，各縣市陸續有房仲業，轉型為租屋服務事業，其中，兆基管理顧問不僅承攬台北、新北、桃園、高雄等市包租代管試辦專案，最近還陸續標下屏東、台南、新竹等縣市的標案，過去3年取得的標案金額達3.3億元。其他加入這個市場的業者，還包括永勝租屋（北、桃、高）、富盟物業（桃園）、大晟租屋管理（台中、台南）、21世紀不動產（桃園）、大管家房屋（竹市）、不用管公司（桃園）、生活資產管理（桃園），以及崔媽媽基金會（北市）。

（延伸閱讀：8年近300億預算帶動包租代管起飛！台北一殯旁最大爛尾樓，搖身一變省稅近千萬）

李得全控「租屋者吃不到肉」 內政部駁斥：算法有問題

不過，這項由中央全額補助的社會住宅政策，最近卻發生中央與地方互槓事件，台北市副秘書長李得全日前在臉書上，貼出一張依照北市都發局試算現行補貼「包租包管」、「代租代管」及租金補貼年成本收益比較，李得全強調，「包租代管」政策應該是補助弱勢租屋者，但每戶27.5萬元的補貼，但最終落到房客身上只有3成，約莫8.25萬元，其餘7成，被房東及業者占走。

對於李得全的批評，內政部次長花敬群隨後毫不客氣反駁，強調這份數據「把3年經費算成1年，且分配比例有問題」，要李得全「弄清楚再發布吧，不要被柯P帶壞」。

弱勢族群的住宅補貼，被房東跟業者賺走，這樣的指控頗為沉重，23億元的補助，到底有沒有花在刀口上？

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，「包租代管」這個政策的微妙、弔詭的地方，在於它剛開始的時候，「本來要做（房市）三合一疫苗」，包租代管既是準社宅政策，又要去化空餘屋，又要發展租賃市場，3項政策目標加在一起，執行上先天就背負很沉重的政策任務，三合一疫苗打下去以後，市場的怪狀就出現了。

首先，單靠政策獎勵要讓租屋市場化暗為明、去化近百萬戶空餘屋，目前看來幾乎不可能；至於在健全租賃市場方面，過去18個月，跳進「包租代管」的房仲業並不多，租屋的物件，絕大多數也是從原本的「591租屋網」帶槍投靠、多半是沒有繳稅疑慮的物件，很多物件是屋主不在國內、需要經過裝修的老舊房屋，過去幾年交屋的空餘屋其實並不多。

除房仲、街邊廣告外，租屋平台也是許多人物色房子的首選。示意圖，無關新聞個案。（取自591房屋交易網站）

「北市媒合千餘戶竟排第2！」李得全：政策事倍功半

然而，「包租代管」的獎勵補助琳琅滿目，住宅出租修繕費獎勵每戶1年1萬元、包管費與開發費每月1萬2千元、租金補助每月1萬2千元，另外還有居家安全相關保險每件3500元、公證費每件3千元，連同房東每月租金收入1萬元「免稅額」，花了這麼多獎補助，18個月下來，竟然參加「包租代管」的戶數不到6000戶，和全台百萬空餘屋相比，根本沒有達成釋出空餘屋的政策目標。

李得全表示，為了推動包租代管，中央與地方其實都很努力，這段期間花敬群也與台北市副市長鄧家基成立溝通平台，「這段期間，台北市很努力蓋公宅，並且盤點閒置公有地，我也主動到各個場合，包括社經地位較高的扶輪社年會，去宣導包租代管政策，但是18個月下來，卻發現包租代管政策事倍功半，平均1個月沒有媒合50件。

「包租代管第一期中央設定的額度，六都媒合件數沒有一個達標！」李得全以台北市為例，中央要求台北市在今年底媒合2200戶，但台北市只媒合1100多戶，但目標達成率，台北市居然還排第2！

「包租代管政策」六都無一達標，台北市副秘書長李得全指出，政策事倍功半，平均1個月沒有媒合50件。（資料照，陳明仁攝）

李得全表示，從「第一期包租代管計畫」的實施結果可以發現，弱勢族群在申請「包租代管」專案時，量能被侷限了。據了解，由於該專案針對「經濟、社會弱勢戶」提供每月最高7200元補助，為了避免各縣市大量申請弱勢戶租金補貼，內政部在核撥經費時，嚴格規定一般戶與弱勢戶的比率，必須在6：4以上。

「台北市若實際申請『包租代管』的房客，有5成是弱勢戶，中央最多只會補助4成弱勢戶的費用，我們跟中央建議，與其花這麼多錢，多數補助卻進到屋主跟業者口袋，還不如回歸到社會住宅的精神，還不如鬆綁弱勢戶比率，讓真正弱勢有租屋需求的人，都可以透過『包租代管』計畫租屋，讓所得能力較好的青年等一般戶，可以透過591租屋網等其他管道租屋。」

（延伸閱讀：弱勢戶占比僅4成合理嗎？地方政府傳異音 內政部承諾第二期包租代管計畫將進行檢討）

「胡蘿蔔給夠了！」李得全：應檢討優惠、同步相關管制機制

李得全表示，「包租代管」的補貼制度，應該要回歸到政策初衷，先優先滿足弱勢戶租屋需求，再滿足「一般戶」的需求，但內政部為了要衝量，最近卻一直給蘿蔔，前一陣子才將單身青年、婚育家庭租金補貼方案，提高到每年6萬元，2020年還要擴大實施對象，補助名額從6萬戶增加至12萬戶。

「包租代管的政策胡蘿蔔，已經到頂了！現在對於全台閒置近百萬戶空餘屋，應該端出『棍子』政策」，李得全表示，包租代管政策，是為了解決台灣都會區房屋租不到、租金太貴的問題，要把空餘屋逼出，中央跟地方就必須要協力合作，先前「囤房稅」政策，時代力量立法院黨團提出後，台北市政府曾經積極回應，但中央卻表示「暫時不考慮」，時代力量的「實價登錄三法」在立法院也遭到封殺。

李得全質疑，「房屋租賃契約，為何不能透過定型化契約的制定，強制要求第三方公證？既然要透過包租代管政策，引導空餘屋進入租賃市場，相關的『棍子』管制機制就要同步上來，如果全靠給錢、給優惠，房東為了避免報稅，就會變得愛租不租的！現在包租代管方案，給屋主、業者的好處，已經很多了，應該適時檢討。」

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