名家論壇》徐佳馨／法拍告別反指標

近幾年，多頭時比較少被提及的法拍市場，交易表現頗為熱絡，除了不時外，法拍課程場場爆滿外，不少一般買家也從房仲市場轉進法拍市場，希望能夠從法拍案中找到具有投資價值的標的，晉身房產投資客之林。

當然，也有朋友看到法拍市場火熱，會問起：「被視為房市反指標的法拍市場，一旦火熱，不就意味著市場要反轉嗎？」

好些年，這類解讀被視為主流，偏偏如果用這樣的解讀，就會發現苗頭越來越不對。當我們把時間拉長，並且深入市場結構來看，就會知道差別在哪？

從內政部統計拍賣量可以發現，2020年全年度拍賣移轉為5269棟；而統計以來的最高點，落在2003年的5萬7899棟；今年(2021年)統計至七月份，也不過2420棟，現階段所謂的熱，跟曾經出現的熱，不過是當時的十分之一不到。

此外，法拍量之外，待拍量、平均拍次與買方出價態度也和過去大不相同。近幾年大家勇於出價，依據內政部2020年法院拍定成屋平均價格資料，與代表一般市場交易的實價登錄均價做比較，六都中除高雄市的法拍價格僅實價登錄均價的58%外，其餘皆在60%以上，其中台北市為73.2%，新北為81.5%，台中為84.1%，台南僅90.1%， 近期「待拍量減少」、「拍定的平均拍次降低」，甚至是拍賣物件搶手，多人競拍最終拍出價格比上一拍次還高的「衝上拍」之現象不時傳出，顯見在這時間點進場的買方，不僅看好後勢，更願意積極出價。相較於2003年前後，不良債權多，買方出價保守的時代，已經不可同日而語。

若說法拍熱讓房市埋下禍根，不免言之過早，從結構來看，由於法拍案必須要短期內補足資金，競標與衝上拍的業主，多數也是有實力的買家，不僅是個別價格誘因，區域想像空間和整體資金行情，再再都是吸引這些「老司機」們進場的主要理由。

在這種現象下，有興趣轉進法拍的新買家，除了得準備比過去更多的資金，也最好帶著專業進場「看門道」，除此之外，還有三個部分值得留意。

其一，法拍價與區域行情價的落差。對於多數物業流入法拍的業主來說，除非另有原因，不然多數已是萬般無奈，若價差已和成屋市場相去不遠，那也意味著其利潤空間有限，即使有利潤，其專業門檻應非一般民眾所能輕易涉足。

其二，待拍物件來源。若區域案量量增，且待拍多為個別自然人，就要留意是否可能出現系統性風險，抑或是為了破解閉鎖期所做的特殊操作；如待拍多為建商等業主，預售屋買家得特別小心是否產業已經出現結構性轉變。整體來說，在低利時代下，短期內應不至於發生中小型建商接連倒閉情事，但在原物料漲價與缺工壓力下，長期下來對小建商來說並不是好事。

其三，銀行端態度。法拍雖然有價差誘因，不過仍有不少銀行在針對法拍個案在鑑價與放款時較一般個案保守，銀行態度不僅影響個案未來轉手狀況，也可從其態度確知其如何看待後勢。

當法拍市場狀況產生結構改變，甚至成為助攻多頭的重要指標之一時，除了反映市場過熱的現實狀況之外，提醒了我們，在瞬息萬變的投資市場中，一個指標在不同情境下，就有可能出現完全不同的解釋，執著在指標的過去意義之中，做出錯誤的解讀與決策，也就不那麼意外了。

●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理

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