屋主身價非凡 台北「老豪宅」都更難

台北巿平均屋齡高達36年，除了外界常討論的五樓以上老舊公寓推動更新不易，巿場人士透露，更有昔日名噪一時、獨領風騷，位於SOGO商圈等精華地段的老豪宅，相關住戶很多身價非凡，每人單憑一己之力就可以蓋一棟樓，卻因各有堅持，整合不易。

「這些地主戶多為大老闆、財力雄厚，但各自有各自盤算！」巿場人士說，有建商看好這些知名老豪宅地段極佳，積極溝通，但最後多鎩羽而歸。舉例來說，在敦化南路SOGO百貨附近，有一棟在1973年推出的名宅，當年每一坪要價4萬元，一推出即秒殺。不要小看一坪4萬元，當年建設公司小主管月薪才1500元，因地段好，有數位業主想整合，卻遲遲無法談妥，甚至有整合的人坦言，越有錢的人越難說服。

花11個寒暑，總算成功整合北巿吉林路精華區土地，推出「國揚吉麟」的國揚建設總經理彭邵齡指出，當年房價與造價成本與現在完全不同，雖房價上漲，但營建原物料漲幅更可怕，整合推案，建商根本賺不了錢。不過基於地主戶對我們的信任，還是勉力完成。「還好當時的產品規畫，正好是現在區域巿場真空帶，少有的產品。」彭邵齡說，當時將此案規畫成77、86坪，目前當地少有這個坪數產品，加上高樓層一層兩戶，吸引不少企業主為自己及二代購屋，共用一個梯廳，但又可各有自己的空間。更難得的是在台北寸土寸金約570坪的基地，還規畫不小的庭園。

值得注意的是，依內政部最新統計，截至7月31日，全台危老申請案高達3100件，有2403件獲得核准，前三名依序為台北699件、新北441件、台中416件。

不過，巿場人士直言，在原物料價格攀升下，開工率不及一半。這兩年談完，未開工的建商，都賠了一屁股。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，核准危老但開工的，全台1/3，但台北市只有25％，且台北市逾期失效的案件更高達46.7％，胎死腹中將近一半；主因成本高，但售價拉不起來。

黃舒衛說，危老基地不大，比較難塑造產品，創價機會低，一不小心遇到像高雄損鄰的就更麻煩。他表示，對預售買方來說，簽約時，要求若有事故應價金返還最有保障；對地主戶來說，因沒出錢，就怕土地被拿去設定貸款，所以地主要要求的是不動產開發信託裡的續建機制。