投資客消散 建商回防蛋黃區應戰

【文/記者朱語蕎】

▲位在國父紀念館旁的「鑄慕RADIUM ONE」，因周邊已多年無新案，潛銷期就備受關注。

央行升息，加上《平均地權條款》即將上路，投資客頓時消退，但也讓房地產市場觀望氣息濃厚，現階段自住客、置產客為首，不少建商選擇回防蛋黃區推案，價格不只創新高，坪數也跟著放大，盼吸引真空多年的換屋客群。
前幾年房市交易火熱，重劃區成為推案主戰場，建商搶進推案，市場上充斥各種小坪數、低總價產品，就連不少精華區也一反豪宅規劃，改推精緻小宅搶客，不過今年市況否變，整體買氣明顯下滑，建商改回到蛋黃區推案，主要縣市精華區推案量增加不少。

北市大安、信義區 案量增多

根據住展雜誌統計，今年第1季台北市大安和新竹東區推案量年增幅明顯，新北、桃園則因推案量縮減，尚未看到蛋黃區推案量增加情形。
新案一直不多的台北市大安區，近期案量大增，根據住展雜誌統計，今年首季大安區推案量約562.8億元，比起去年同期約76.8億元還多。而今年第2季開始，陸續有大案進場，每坪單價160萬起跳，包括近期討論度高的「鑄慕RADIUM ONE」，基地位在國父紀念館旁，由於區段10年內推出不到5案，地點相當稀有。
該案為「僑安新村」公寓都更案，歷經12年整合，坪數達1038坪，規劃25~51坪住家，總銷高達90億元，單價直接上看200萬，據悉，建案潛銷之際，就已吸引不少貴婦和醫生族群出手。

▲大安區今年案量激增，「統創翼」為區域指標。

而主幹道忠孝東路沿線，今年也出現不少新案，住展雜誌企研室經理成采綺表示，忠孝東路除了本身就是北市A級路段、房價領頭羊外，其價格更有定錨意義，目前忠孝東路沿線預估在每坪200萬以上。

40坪以上成主力 主攻換屋族

市調顯示，忠孝東路沿線之後有「將捷仁愛段案」、「永陞韶華」等案將陸續公開。「將捷仁愛段案」位於正東區商圈內，規劃雙併64、69坪；忠孝新生捷運站旁的「永陞韶華」，是食品業老字號品牌「工研醋」的起家厝都更案，基地有兩塊，業者會先推其中的商業地，主力產品以40∼49坪為主。
另外在空軍總部新創基地對面，有新案「統創翼」，訴求SC雙制震結構、中鹿營造興建，產品為35∼58坪3∼4房，每坪訂價185萬。從上述新案來看，其位置不只位居蛋黃核心，產品多在40坪以上，有別於前幾年的產品規格。
同樣房價也位居前茅的信義區，有捷運信義安和站共構豪宅「首泰信義」推出，總銷達50億元，每坪開價250萬，坪數規劃88∼180坪，被稱為史上最貴捷運共構宅。附近還有華固建設與璞真建設合作的「信義光復都更案」，規劃有住宅、辦公產品，住宅每坪開價預計約190∼200萬，總銷逾百億元。

▲新竹市區建地飽和，近年因房價上漲快，增加地主合建意願，都更和危老案增多。

新竹市區成主戰場 都更危老案多

新竹近年受惠科技產業發展，台積電擴廠等帶動，房價一飛沖天，精華區內更漲至7字頭，直逼新北行情，周圍蛋白、蛋殼區房價上漲也相當猛烈，像是寶山鄉一年漲幅就高達8成之多，價格相當驚人。
市調也顯示，今年新竹市中心將成為推案主戰場，粗估有9個建案將推出，主要也是因為房價上漲快速，增加地主合作改建意願，讓近期市區一半新案，都是都更或危老案。
指標大案包括位在曙光國小正對面的「利晉曙光」，基地面積約1132坪，位處市政核心，總銷高達87億元，規劃目前市場少見的49∼95坪大坪數規劃，每坪開價70萬元起。
而在北區有王喬建設一次推出兩宗危老案，分別為「王喬光華悅」、「王喬甲子園」，前者近光華國中，規劃40∼44坪4房格局；後者基地面民富國小，一樣也是4房格局，開價皆為每坪66∼68萬。
同區段還有竹慶建設新案「筑光」，屬都更案，基地面竹光國中，為42坪4房，每坪開價56萬起。另外在香山區也出現難得的新案「富源一峰華」，近香山國小、牛埔商圈，規劃38∼46坪3∼4房格局，每坪開價48∼50萬，一舉來到5字頭大關。

台中建商回守蛋黃區 七期、五期建案多
台中近年蛋白區房價也上漲猛烈，隨著市場買氣轉為自住為主，建商也回防更保值的蛋黃區塊，像是七期、五期都有不少大案公開。
五期重劃區緊鄰七期，近期有「鉅森匯」、「無VIVA」、「奕舍」，等建案推出，七期則有「懋榮FREEDOM非等閑」、「秋紅谷之森」「台灣隱賦」等，雖位在精華區，但多規劃中小坪數產品，總價帶仍是市場成交關鍵。
成采錡表示，台北市的大安區以及新竹東區，在今年第一季案量增加，兩區在第二季也都還有指標大案進場，顯示業者看好當地發展，兩區市場共同點是過往市場新供給有限，房價水準為所在縣市的最高檔。
而蛋黃區在此時獲建商看好，成采錡認為主要原因有三，首先是是區域生活機能完整，符合自住、換屋、置產等族群的需求，二是當地購屋族收入水準較高，可負擔總價範圍也較大，三是蛋黃區房產較抗跌，房市前景看淡下，消費者也會傾向優先選擇較抗跌的產品。

▲台中五期發展成熟，今年不少指標建商推案。

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