比囤房稅更重要的事

自去年本人與另外6位教授聯名呼籲政府對炒房現象應超前部署以來，包含央行二度實施選擇性金融管制、實價登錄及房地合一稅修法、禁止紅單轉讓並對房市熱區進行建案稽查等，政府已數箭齊發，讓人看到政府打炒房的決心。

立法院財委會29日初審通過房地合一2.0修正草案，規定2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45%，逾2年、未滿5年內出售課35%，祭出重稅抑制打炒房。但仍有學者建議應從現行房屋稅中加重稅率實施囤房稅，才可真正釋出空屋並壓低房價。本人認為如要打囤房來調控房價，制度設計不只是要避免傷及無辜，更要審慎評估並完整配套，避免在我國早已疊床架屋的房產稅制上，徒增混亂。

囤房稅到底有沒有效？有學者稱其研究結果顯示，唯一曾實施囤房稅的台北市在當時較其他縣市緩漲效果明顯；但當時台北市同時也實施房屋標準單價調整、調高路段率、豪宅加成路段率等措施，且當時全國房價已由景氣高點逐漸反轉，台北市的緩漲未必全然來自於囤房稅。由該研究在雙北市及桃園房價波動數值差異極小，交易量減幅甚至不如其他都會區多來看，該研究未能證明台北市的緩漲程度高於其他都會區。本人認為，當時房價的修正其實是景氣及多重因素造成，不是由囤房稅單一措施造成。

用一實例說明，大安區建國南路一段某30年28坪住宅大樓，以屏東大學大數據GOOD價網計算市價約2500萬元，該屋109年房屋課稅現值僅49餘萬元，按住家用自住1.2%稅率，房屋稅不到6000元，如按時代力量版本最高稅率10%，則房屋稅尚不及5萬元，請問會有人因為幾萬元囤房稅將大安區的房子賣掉嗎？而該屋的地價稅僅2400元，如以有效稅率1%的國際標準，在地價稅不變的前提下，囤房稅率至少要50%才有意義，這凸顯在我國現行房地分離的持有稅制下，貿然實施囤房稅難有實益。

此外，倡議囤房稅者稱政府應由個人歸戶改以家戶歸戶為囤房稅累進計算基礎，然而主計總處在前一次普查得出的不在籍率高達21%，估計全國有近500萬人不住在設籍處，這些人或有家庭及工作問題，名下房屋都要按家戶歸戶納入囤房稅嗎？是否公平應審慎研議。且房屋稅為地方稅，加以各縣市房屋標準單價的調整腳步不一，稽徵實務如何達到公平有效，如何不造成地方稅制混亂或一國多制，亦應審慎研議。

倡議囤房稅其實是凸顯我國不動產持有稅過低的事實，但本人建議房屋稅應併同地價稅檢討，從以財政手段督促各縣市積極調高房屋標準單價到接近市價，到重新檢討房屋現值及公告地價與稅率的合理關係，改進稅基比只是調高稅率重要，如同現在的房地合一稅，在實價的基礎上，政策的調控機制才能更有效率。負責任的打炒房政策比貿然實施囤房稅更重要，期盼政府能通盤檢討，從根本解決不動產持有稅的老問題。（作者為國立屏東大學不動產經營學系副教授）