理性購屋成主流 房價不再暴漲暴跌

今年房地產市場兩個最不確定因素，即是7月1日房地合一稅2.0及實價登錄2.0同時上路，及國內爆發新冠疫情後實施的三級警戒。前者造成短期投資客離開房地產市場及交易透明化；後者則造成來客量驟減，讓原本計畫購屋的自住客及置產客延緩購屋計畫，甚至期待房價下跌。

惟房地產市場缺工缺料，造成營造成本居高不下、市場游資充沛及房貸利率創歷史新低，是不爭事實，這也是多數房地產業者認為房價不會下跌主因。然而後疫情時代，在稅制正常化及交易透明化的情況下，理性購屋將成主流，房價暴漲暴跌機率不大。

房價會否下跌，仍將取決於消費者的買氣（即成交量）與房地產業者是否讓價（即成交價）的拔河。依照過去實證研究，政策或事件對於房地產市場的影響，約莫4個月。

也就是說，在7月以後，若三級警戒解封，再加上房地合一稅2.0實施，則國內房地產市場在今年11月可以恢復正常生氣。因此，三級警戒至11月這段期間，將是房地產業者最難熬時間點。

但建築業者亦強調營造成本居高不下，市場缺工缺料情況嚴重，未來房價下跌不易。若依「量先價行」的市場定律，若銷售率（量）沒起色，增加議價幅度（減價）以促進成交，將是業者必須面對的事實。消費者若在疫情期間進場購屋，有機會買到相對合理價格的房子。

其次，11月後，當房地產市場逐漸恢復生氣，會出現報復性購屋需求嗎？過去所稱報復性購屋需求，主要是以短期投資需求為主，因為急買急賣，市場交易頻繁，促成短期間價量增長現象。但房地合一稅2.0實施後，短期投資客進出市場交易成本太高，未來市場將以自住需求客層與長期置產客層為主流，即市場少了短期投資客撐場，六都房市不易出現報復性價量反彈，只會出現自住需求的遞延買盤。

縱觀後疫情時代房價走勢，由於是以自住需求及長期置產客為市場主力，房產投資須由短期投資角度轉為長期資產配置角度來思考。預料，房價在短期內將補漲今年5月至11月的缺口，後續則是順著國內經濟增減幅度，緩步成長或下跌。