禍不單行！港、星房市恐遇雙重打擊 因供應過剩+利率升高

新加坡及香港房市頭也不回的漲勢已持續數年，但分析師如今警告，兩城市房價恐同時面臨雙重因素打擊：即利率升高及新屋供應量大增。

《CNBC》週三 (19 日) 報導，《Asia Hard Assets Report》發行人 Peter Churchouse指出，他們正見到港星兩地房市真正被推入了恐怕是泡沫膨脹領域，歸咎於美國聯準會 (Fed) 的量化寬鬆 (QE) 貨幣刺激措施。

Churchouse 表示，儘管兩城市當局都採取措施來替房市降溫，且這些措施也正開始收效，反映在交易量銳減上；但兩地房價跌幅仍不明顯。他預估新加坡和香港今年房價會是持平或下跌，且香港房市較星更可能如此發展。

Churchouse 預警，接下來 1、2 年港星房市供應量正等著大增，且恐怕會跟利率開始升高同時出現，因此會爆發雙重厄運夾擊效應。

馬來西亞投資銀行聯昌國際 (CIMB) 分析師 Andrew Lawrence 則發布報告預警，上述因素可能會造成香港房價分兩階段下跌，而現在已進入第一階段，即房市需求不振及終端供應量增加很可能打壓房價。他預期香港房價從現在開始會緩慢但有秩序的下跌。

Lawrence 進一步表示，利率升高會令香港房價跌勢進入第二階段，且下跌的風險更大，因為房市供應過剩的情況有可能嚴重。他們預期，利息升高將引發投資者及投機客拋售非自住房產，原因是金融市場流動性減弱，導致他們爭相退場。

CIMB 估計，這些釋出的投資型房產，恐怕會在接下來 5 年令香港房市供應量淨暴增 60%；再加上根據去年底庫存數據及預估完成程序的未出售房產計算，今年香港房市新增供應量恐怕便會達需求的 4 倍之多。

此外 Lawrence 擔心，香港建商會為了鎖住目前已降低的房價，將增加預售屋供應量，恐怕令房市供需及價格前景拉響惡性循環警報。

他解釋，一旦房價下跌，有些買家可能會放棄保證金，或許因為不預期交易完成後有經濟上的利益，或是他們無法以合理價格賣掉原有房產。「這意味 (香港房市) 銷售水準將比過去更不安全，若房價下跌，更多首級房產恐怕會被丟回市場。」因此 CIMB 預估，今年香港房價將下跌 10%，明年降幅再惡化至 15%。

新加坡房市今年也預期會繼續降溫。巴克萊 (Barclays) 分析師 Tricia Song 發布報告指出，趨勢顯示當地房市真正買家對於價格的敏感度越來越高，導致高價新推案的成交率大幅降低；他預期本月份房價有可能下砍，因為買家群縮小，市場競爭加劇。

去年第四季星國私人住房價格已較前季下跌 0.9%，創 7 季以來首見走跌。根據星國媒體報導，新加坡最大銀行星展 (DBS) 執行長 Piyush Gupta 預估，今年當地房價將下跌 10%-15%。巴克萊的 Song 則預估今年銷量將下滑 20%，房價則僅跌 5%，但明年再挫 5%-15%，因為利率上升。