美國中產階級的購屋夢開始破滅

日前美國最新的標普凱斯－席勒全國房價指數出爐，今年2月比去年同期上漲19.8%，創下此指數編製25年來的第三高。從絕對水準來看，美國單一家庭獨戶或連棟透天住宅的價格，目前比金融海嘯房價崩盤前的2006年7月高峰，還高出了55.3%。

名導演麥可‧摩爾在其2009年紀錄片《資本主義：一個愛的故事》裡，是這樣描述美國夢的：任何一個普通員工，像是汽車廠的工人，有能力可以買一個獨門獨戶、有院子的房子，配偶不需要為了經濟壓力而工作，每年有能力度假，每5年可以換一部車子，然後可以負擔得起子女上大學的學費。

這個夢在2008～2009年金融海嘯前的30年就已漸漸被侵蝕，金融海嘯加速其幻滅，現在則是動搖到最根本的核心，就是開始打破美國中產階級的住房夢。美國評論網Marketplace.org最近一篇文章的標題就叫做〈美國（租屋）夢？〉點出美國房屋市場的幾個大趨勢。

其一，美國華爾街的資本家在2008～2009房價崩盤期間，大量收購廉價住宅，把因為金融海嘯而無法負擔貸款的原住戶逐出。從那時候開始，大量商業資本進入長久以來均為一般家庭所眷顧的獨戶住宅市場。最新的數字顯示，住房投資公司所購買的房地產中，超過四分之一是新建獨戶住宅；這個數字在2019年的第3季，才只有3%。

愈來愈多的開發商，開始興建專門賣給住房投資公司的獨戶住宅。據報導，這些投資公司總共備好了890億美元的資金要來買新建獨戶住房，目前為止只投入了四分之一。在今年2月，美國全國有79萬9千戶的獨戶或連棟透天住宅在興建中，裡面有近一成是為住房投資公司所興建的，但這個比率還在快速增加中。

有些開發商一開始是為了一般家庭而興建住宅，但到了後來，發現不如賣給住房投資業者。後者資本雄厚，一旦價格達成協議，整批住宅就完成交易，比起一戶一戶賣給一般家庭，反有更高的利潤。

最近美國通貨膨脹已經達到8.5%的年增率，創下41年來最高紀錄。美國中央銀行（聯準會）在3月調高了利率0.25個百分點，最近又宣稱，下個月例行會議時不排除再度提高利率。美國目前聯邦資金（銀行隔日拆款）利率幾乎是零，實質利率等於負8%；這樣微幅地調上去，不痛不癢，怎麼可能有效抑制通貨膨脹？所以物價會繼續漲，房價也可能會繼續飆。

但是，調高利率的宣示效果，已經讓10年期公債的利率衝高，也讓一般家庭可以從銀行借到的購屋貸款利率衝高；最新的30年固定利率房貸的數字，已經漲到4.72%。所以，在住房方面，美國的中產階級同時面臨了三大困境：房價飆高、房貸利率上升、消費物價上升；這3件事同時發生，絕非微幅的薪水上漲所能抗衡。最後，只能放棄買房，改成用租的。美國夢最後、最重要的堡壘──擁有一棟獨戶房屋，自此開始失守。

面積遼闊、新社區開發土地成本較低的美國如此，其他國家，尤其是亞洲國家，更不用說了；韓國總統選舉，執政黨敗，這就是主要原因之一。台灣呢？都會地區的中產階級，大概近50年來，沒有人敢做購買獨戶住宅的夢；但是，最近10年來，恐怕連買公寓的夢都不敢做了。

未來如何？依據萊坊（Knight Frank）發布的「全球住宅房價指數」報告指出，截至去年第3季為止，全球主要56個國家及區域的平均房價年增率高達9.4%。在扣除消費者物價因素後，全球房價漲最兇的是南韓，年增率高達23.9%；「台灣的年增率才6.9%，甚至不及日本的8.7%，只是全球的第23名而已」。而且，中央銀行對於提高利率，又非常地保守，實質利率長期為負。引述這個報告的一篇媒體文章，因此下了一個標題，就是〈專家：短期看不見房價跌〉。看起來，購屋美夢破滅的黑暗隧道還沒有走完，看不到任何曙光。（作者為東吳大學講座教授、前行政院政務委員）