「老公說房子只能買他名字，不然土增稅就不能退！」夫妻換房登記不同人名下，真的有差嗎？

一同分攤房貸的秀英，為了給自己多一點保障，央求丈夫這一次房屋登記掛自己名下。這樣一人一次，好像也沒什麼不公平？但宥廷卻表示，只能買在自己名下，不然土增稅就不能退稅了。這讓秀英十分困惑，買在不同人名下真的有差嗎？還是，這只是老公的一面之詞？

摸著肚子裡的二寶，秀英終於忍不住和先生宥廷攤牌，家裡要換大一點的房子，目前8坪一房一廳的格局，已經塞不下未來的一家四口。再者，當初兩人結婚就已經有共識，目前的局限空間只是過渡期，多存一點錢，未來再換一個理想的房子。

結婚7年了，每每秀英提出換房的想法，都被打回。宥廷心裡打著搬回老家的算盤，嘴裡卻用房市不好、多存點錢等各種理由打槍，儘管秀英也不是不知道老公以拖待變的盤算，但面對那句半哄半騙的「不然我們再等等」，也狠不下心來拒絕。於是這一等，一路從兩人世界等到一家三口，現在眼看又懷了二寶，為了孩子，也為了自己，秀英終於拒絕再聽宥廷的敷衍之詞，下了最後通牒：「我們必須在二寶還沒蹦出來前，找到房子！」

幸好，宥廷也知道自己理虧。一番激辯後，在宥廷的心虛及秀英一反常態的強勢下，兩人取得換房共識。

此時，另一個問題又來了。一同分攤房貸的秀英，為了給自己多一點保障，央求丈夫這一次房屋登記掛自己名下。這樣一人一次，好像也沒什麼不公平？但宥廷卻表示，只能買在自己名下，不然土增稅就不能退稅了。這讓秀英十分困惑，買在不同人名下真的有差嗎？還是，這只是老公的一面之詞？

土地增值稅是什麼？

為什麼會有土地增值稅？簡單來說就是我國平均地權裡所謂「漲價歸公」的精神，你不是憑自己本事讓土地價值上升的部分，政府就要課徵稅費，讓利益回歸全民。

【土增稅】土地增值稅試算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51

因此，由前面公式來看，稅基「土地漲價總數額」簡單的舉例，就是賣房子時，可以用本次移轉公告土地現值（今年1月1日政府公告的數字），減去前次申報移轉現值或原規定地價（當初房子過戶後謄本上的數字）經物價指數調整後的數字為基礎，再減去你有付出辛勞而讓土地升值的其他部分。用前面算出的稅基，去乘以規定的稅率，就是土增稅要繳的錢。

另外，因為稅基是加減的遊戲，自然有人把腦筋打到了想辦法降低前項（申報移轉現值）的念頭。一般來說，雖然可以自行申報土地移轉現值，但自己報數字若是低於當期公告土地現值，政府是可以照價收買的。白話就是：既然你認為土地價值這麼低，那老子就用這金額買下你的地，所以真的別亂填。 稅捐機關能夠接受的申報移轉現值，通常是三種：

好端端的，為什麼要調高本次移轉現值？其實這裡面眉角很多，拿上面第二種情況來說，這樣的做法優點是，賣方雖然同樣不用繳土增稅，但是買方就能在未來移轉時，減少土增稅。

小屋換大屋可以節稅？

提到土增稅，常有人說以小換大或小屋換大屋可以省稅，其實這就是在講所謂的「重購退稅」。也就是說，換屋如果符合條件，可以退回賣出舊房子繳納的土地增值稅，省下一筆錢。

那有人就想問了，一定要以小換大才能退嗎？其實這裡講的大和小指的並不是「實際坪數」，而是新買房屋的土地移轉現值總額，必須「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，才能退稅，且最高只能退到上次土增稅繳納金額。 舉例來說，老王出售自用住宅100萬，繳增值稅20萬，隔年看上三棟新房，想選一棟：

讓我們來看看，重購退稅包含的其他條件：

目前修法後申請退還已納土地增值稅，請求權時效已延長為10年。特別要提醒的是，除了以上七點（加上前述：新買房屋的土地移轉現值總額，必須「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅，才能退稅），土增稅的重購退稅對新房還有一項特別要求：重購退稅的土地從買入後5年內，都必須作自用住宅且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人，即使是夫妻之間贈與都不可以，否則就會被追繳原退還的土地增值稅。

回到前面的案例，由於土增稅的重購退稅，條件要求兩次買房所有權人都是同一人，宥廷說的新房也要買在自己名下就來自這個原因。除非宥廷先利用夫妻贈與，把第一間房過到妻子秀英名下，再來買賣房子，否則第二間房買在秀英名下，確實會少了重購退稅的機會，但這個問題當然是在有稅可以退的前提下。如果第一間房在蛋黃區，第二間房在蛋殼區，還真的是要仔細算一算。

再者，方法雖然有，還是要提醒，稅法都是牽一髮動全身，雖然夫妻贈與可以申請「不課徵（遞延繳稅）」土地增值稅，還是會有契稅、印花稅、登記規費、代書費……為了安全感到底值不值得這樣做，可能還是得把計算機拿出來算一算。

作者簡介_​傅恪恩

觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

本文摘自方智出版的《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》

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