類「城中城」全台超過500棟 專家示警：須強制成立管委會

【文／Amy Wang】10月14日凌晨2點一場惡火，使得高雄市鹽埕區40年大樓「城中城」內居民慘叫聲四起，整棟大樓濃煙密佈，根據最新消息，社區內死亡人數已經達到46人，堪稱高雄史上單一建築物最慘烈火警，而這樣的老舊、無管理的社區不僅僅存在高雄市，全國目前類「城中城」的社區大樓還有500棟，這也凸顯出台灣老舊社區大樓潛藏消防安全以及社區管理危機。

應強制成立管委會

景文物業管理機構董事長郭紀子，同時也是台北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫主持人，他指出，根據《公寓大廈管理條例》第29條所有取得使用執照的公寓大廈皆應成立管理組織，但至今仍有絕大多數的老舊公寓大廈仍未成立管理組織，基層一盤散沙，強烈建議應將這些未有組織之大樓強制成立管委會。

郭紀子表示，隨著都市發展的歷史演進，建築物隨著使用時間延長而逐漸老化，全球各地區許多都市都面臨到建築物老化問題，不僅消防安全、結構安全堪虞，建築美觀與性能下降等問題也會不斷加重，嚴重影響居住品質，還會造成建築物維護與附屬設施運營成本的上升，需要更新與修繕的問題不斷積累，諸如此類的問題，成為許多城市的發展困擾。

缺乏適當管理、維護、修繕的建築物老化問題，不僅應引起政府的關注，也應成為廣大公眾的擔憂，而這些老舊設施管理維護的問題，需仰賴社區居民的管理組織來共同處理。郭紀子表示，台灣政府在1995年公布《公寓大廈管理條例》後，該條例第29條便要求所有取得使用執照的公寓大廈皆應成立管理組織，但是至今仍有絕大多數的老舊公寓大廈仍未成立管理組織。

加保意外險火災險

郭紀子認為，城市老化問題非一日即成，解決社區老舊問題也絕非一蹴可及，基於人性上可能因為搭便車效應或是對公共事務的冷漠，造成公寓大廈內層出不窮的亂象，，除了依照法令需成立管委會以外。他建議，應提出有助於社區住戶在自主維護管理上所需付出的時間、錢財和溝通成本之方向，像是「提高誘因」、「增加不成立管理組織之社區所需負擔的成本」與「成立管理組織後的輔導機制」。

除了參考上述的解決對策外，建議政府實務上還可以採用「抓大放小」策略，針對建築物屋齡達40、50年、自住戶比例高且住戶較多的中大型熱門社區，若已經有符合建築物因有消防失修、傾頹或朽壞而妨礙公共安全，而納入都市更新計畫條件等老舊公寓大廈，可以優先撥相關經費輔導其成立管理組織，並呼籲住戶加保公共意外責任保險、火災保險等，以避免意外發生時造成嚴重傷亡。