「瘋狂亞洲富豪」才買得起的「瘋狂亞洲房價」

作者：Jeff Liu／換日線專欄

最近，《瘋狂亞洲富豪》（Crazy Rich Asians）這部電影在美國和亞洲都引起不少話題與（必然隨之而來的）爭議：電影本身全部採用亞裔演員、「為亞裔發聲」的代表性，讓它頗受美國華人讚許；但也有人認為影片對亞裔族群的描述太過誇張與扁平，片中比《大亨小傳》（The Great Gatsby）有過之無不及的紙醉金迷生活，更無法代表多數的亞洲人生活。

不過以下這篇文章，並不是本片的「觀後感」或「影評」，而是想藉著這部影片的人氣、和大家對「亞洲富二代」的興趣，談談一個比較嚴肅，但相信多數讀者同樣有感的問題——

亞洲尤其「兩岸三地」，各大城市瘋狂的房價飆漲現象。

「劉姥姥進大觀園」：香港「樓王」每坪 2,000 萬新台幣

為了避免讀者朋友說我「掛羊頭賣狗肉」，文章開頭，便先來分享一個親身經歷的「瘋狂亞洲富豪」故事。

上個月中，我受一位香港的企業家長輩之邀，在週末陪伴其 20 多歲的兒女，一同前往「山頂區」看屋。客戶説由於子女都即將學成歸國，希望為他們各在家鄉買下一物業，也好準備成家，要「同為見過世面年輕人」的我，給他們一些意見。

這位客戶為人十分客氣低調，雖然身為香港兩家上市公司的董事，也是我所工作顧問公司的「VVIP 級」客戶，但平日總以一襲平價 polo 衫＋卡其褲的「標準大叔裝扮」現身，代步工具僅是一台配有司機的舊版凌志（Lexus）汽車。加上聽說要看的房子，在香港仔郊野公園附近（聶高信山），那時孤陋寡聞的我，心想這裡不是中環、上環、太平山（西側）或淺水灣等知名豪宅區，也就在沒有心理準備下，電話聯絡了兩位「小開」、「千金」，相約到時直接在看屋現場見。

結果當我抱持著週末出遊的輕鬆心情，從灣仔開著我的破車上了山頂，才發現自己好像「誤闖大觀園」了（我的確是姓劉⋯⋯）———

沒錯，看到這裡，熟諳房地產新聞的讀者朋友們可能已經知道，我身處的地方，正是全香港、甚至全亞洲最貴的超級豪宅建案區 Mount Nicholson 。

根據香港媒體報導，最近這處建案，剛成交一戶獨棟別墅，總價近 14 億港幣（約新台幣 54 億），若換算成「呎價」 15 萬港幣（香港計算房價單位為平方英尺，一坪約等於 35.584 平方英尺），相當於每坪要價 2,000 萬新台幣！（按目前匯率計算）

「這沒什麼、一堆人搶著要買」

而且，這裡的「樓王」，還不是照價簽約銀貨兩訖就好，而是要「用搶的」——建商委託拍賣行陸續辦了幾次「招標會」，香港、中國、亞洲富豪們得和彼此比拼，價高者得。

我忍不住先跟著事先約好的律師與建商代表四處逛逛、「大開眼界」一番。我們看的並非「樓王」等級的獨棟別墅，而是同區相對「普通」的豪宅華廈。結果一看相關成交紀錄，近期每坪要價全數超過 1,400 萬新台幣。

等到客戶的子女分別駕著賓利和保時捷跑車姍姍來遲（遲到 45 分鐘），邊彼此聊天邊隨意晃了晃，卻是蠻不在乎地直接說：「反正是 Daddy 拿來投資的，沒什麼意見啊。」

一問之下，才知道兩人名下早就在深水灣、上環各有（不只一戶）公寓，在倫敦求學時也住在家人投資的 Chelsea 區豪宅內。

兩人年紀輕輕，根本還沒開始工作，就坐擁多棟豪宅、開著昂貴名車，背後靠的當然是祖蔭和家長的稅務考量。不過我的重點倒沒放在嫉妒他們的幸運上，真正讓我倍感好奇的，是這種「一坪可買一棟樓」，完全超出我理解範圍的瘋狂房價，到底是怎麼被撐起來的？

「香港現在的房價，真的要比倫敦還貴了啊！」倫敦大學畢業、現正攻讀財務金融研究所的「千金」妹妹對我說：「但房地產不就是這樣嗎？需求大於總量有限的供給時，價格多高都不奇怪。」

她接著以超齡的世故口吻說：「這（房價）沒什麼。香港人、內地（中國）人、基金物業管理公司⋯⋯現在一堆人搶著要買。房子本身長怎麼樣、「值不值」根本不重要，只要價格還在往上漲，它（房地產）就是個相對好懂的投資工具而已。」

美國曾經有部電影，名為《冷靜與瘋狂》（cool and the crazy），此刻我腦中浮現的話正是這五個字——與電影劇情無關，與眼前這位女孩所擁有的驚人財富和背景也無關，而是這樣看似「理性與冷靜」的判斷，是如何奠基在一個在我看來，如此瘋狂的基礎上——

「瘋狂亞洲房價」的故事之一：香港
這個創下目前全亞洲最高住宅房價成交紀錄的建案，其實不過是香港、以及亞洲各大主要城市中，房價連年飆漲的「冰山一角」。

先以我所居住、工作的香港為例。自從 2003 年爆發 SARS 的短暫修正以來，香港官方統計的房價指數不斷快速竄升，即使在全球金融海嘯衝擊下，依然不受影響——甚至在近年（2015 年），到達了 2000 年的 307 % 以上。

用最簡單的話來理解，就是全香港（包含港島、九龍與新界）的平均住宅房價，10 餘年下來漲了超過 3 倍——如果以 2003 年的低點起算， 15 年來更漲了超過 5 倍以上。

但是，香港的經濟、香港人的收入、各地來到香港打拼者的住房需求，這幾年有成長 3 到 5 倍嗎？答案是沒有的—— 2000 年到 2016 年，香港 GDP 的累計成長了 1.86 倍（從 1,717 億成長到 3,209 億美元）；香港人平均薪資漲幅自 2000 年累計下來，更成長不到 1.5 倍 （從月薪 2,000 美元到 2,800 美元上下）。

更值得注意的是，地狹人稠程度可謂全球第一的香港，在過去「租金指數」和「房價指數」向來有高度關聯性——亦即對屋主而言，有更高的市場需求（租屋金額上升），才願意花更高的價格投資於房地產。但自從 2008 年金融海嘯後，兩者間的關係已經明顯脫鉤：房價衝到 3 倍貴，租金卻「只」上升了近兩倍。（約等於香港 GDP 15 年來的成長幅度）

換言之，這個巨大的落差，代表著目前「有能力投資」香港房地產的人們，早已不在乎房子「租不租得出去」、「有沒有現實需求支撐」。

它純粹變成了一個「低買高賣」的資本遊戲——只要有人願意用更高價接手，這就是個「理性、聰明」的投資。

但這個「富人們的資本遊戲」，有沒有造成投資市場以外的其他影響呢？當然是有的。大家 google 圖片搜尋一下「棺材房」，就能看到香港特區政府官方統計中， 9,300 座這類公寓，所容納的 20 多萬香港人，如今日常生活的樣貌。

香港政府不是完全沒有做事，如歷年都有的「公屋」政策，類似台灣的「國宅」，提供符合條件的清寒人士申請入住。但如今隨著房價瘋狂飆升，申請公屋的青年族群數量，不斷創下歷史紀錄——「我月入有 2 萬港幣（約新台幣 7.2 萬元），但看看現在市區的房價與租金，若不申請公屋的話，我根本活不下去。」這樣的案例，在筆者周邊比比皆是。

而在房價連年飆漲下，香港政府最近（ 2018 年 6 月）也擬徵「空置稅」——凡空置未使用（或租出去）的房屋，需額外照價增稅 5% 。但多數學者和投資圈人士，都認為這區區 5% 的稅金，比起房產交易帶來的龐大潛在利潤，根本毫無影響力。

「瘋狂亞洲房價」的故事之二：中國、台灣，與更多地方

香港房價的瘋狂，隨意問問任何一位香港在地人， 10 個人中肯定有 9 個人會告訴你，「都是內地來的中資害的。」

確實，由於中國崛起帶來的資本膨漲、（中國）富豪又有「資產出海」的獨特需求，再加上中國境內採行嚴格的戶口制度，許多上層階級希望在香港置產好「有個特區港人身份」（但實際上根本不住在香港），創造了空前龐大的房地產需求。「管它價錢多高、管它品質好壞，總之先佔先贏，」的「搶購豪宅」瘋狂現象，遂在首當其衝的香港，由中港富豪圈帶動，蔚為風潮。

但是，凡飆漲的市場，必定引來逐利之人——在資金流動相對自由的香港，炒作房市的，從來不只中港富商，更包括無數的歐美大型投資機構，乃至包括新加坡、台灣、東南亞等地在內的大大小小投資客。

而因為這個顯然還很有說服力的「中國 / 亞洲富豪置產題材」，這些人「投資」的範圍，自然更不只限於香港一地——根據國際房地產投資顧問機構「萊坊」（Knight Frank）的最新統計（2018Q1 global residential cities index ,grci），近五年來（2013-2018），全球「住宅房價」漲幅最高的 10 個全球主要城市中，亞洲城市就佔了一半：

換言之，我們其實可以說，所謂「瘋狂亞洲房價」，指的甚至不僅僅是近年愈趨高漲的亞洲主要城市房價——它如今更已經隨著亞洲（中國）龐大的資金出海浪潮，與金融海嘯後寬鬆貨幣政策下仍持續膨脹的資本，大幅度地湧入了「特定城市」的房地產市場。

而這些「特定城市」——西至英國倫敦、南至澳洲雪梨、東至臺灣台北、北至加拿大溫哥華，莫不與「亞洲資本題材」有關係。

而如果你認為「這些國際大城、房價超高是必然現象」甚至「房價高代表該地經濟展望好」，那麼走一趟東南亞的主要城市，你將可以看到更多令人瞠目結舌的案例：在許多「一帶一路概念股」城市的市中心豪宅房價，已經超過台北甚至上海、北京的平均，但當地大學生的平均畢業起薪，卻還不到台灣的二分之一。

鏡頭來到我的故鄉台灣：最近，台灣房市整體而言，稍有「降溫」跡象——這很「巧合」地，與兩岸關係近來遠較過去「冷淡」時間一致。

但是，在金字塔頂端的豪宅市場中，「每坪單價破 300 萬新台幣」的建案、「中港臺合資的豪宅開發案」，仍然不斷推陳出新。台北市 101 大樓裡，如今若你仔細研究入駐廠商的名單，更會發現，當中有許多「私募基金」、「物業管理顧問」、「創投基金」、「資產顧問」，其實做的全部都是房地產相關的生意。

資金盛宴還能持續多久？又，我們需要這樣的「經濟」嗎？

投資有賺有賠。資金湧入，也能活絡金融市場、甚至促進消費。本文絕非要自以為是地站在「左派自助餐」的道德制高點，刻意去批評特定「有錢人」族群或房地產投資者「草菅人命」、「罔顧民生」。

在自由、法治的社會裡，只要不違背法律，不官商勾結走後門，任何人都可以投資自己想投資的商品，任何投資也都該受到保障。

只是不得不說，當富豪們、投資機構們的投資重點，近年大量聚焦於固定資產——尤其是住宅市場時，它必然也會帶來無數的「副作用」：貧富差距加速擴張、居住正義淪為口號、社會民心出現動盪、乃至「出現泡沫化的系統性風險」，都是我們不能忽視的課題。

是的，近年在金融、投資圈，陸續有越來越多人關注的議題，正是「亞洲資產泡沫化」的風險甚至危機：隨著中美貿易戰的越演越烈，中國「影子銀行」的泡沫破裂，再加上「必定要來卻始終還沒來」的寬鬆貨幣政策結束⋯⋯。這一個已經持續近十年，缺乏基礎需求支撐的房價上升瘋狂浪潮，還能持續多久？當泡沫破裂時，又會帶來什麼樣的衝擊？

更重要的是，當你未來的「家」，成為富豪們、機構們用力炒作的「商品」——而他們甚至還無須為此負擔與你工作所得相等的稅金，則我們又怎麼能說，這樣的情況不瘋狂、很理性很正常呢？

「君子愛財、取之有道」，人類有逐利的天性，用道德訴求一昧批評甚至敵視中資、建商甚至富豪們，是沒有太大意義的。

真正的重點，一個國家、一個地區的政府，是不是能透過法律和政策，「監管」、「引導」資金，前往更有利於經濟長遠發展的投資上，同時亦能避免因過度集中於特定領域的資金，造成社會更大的成本和風險。而在民主社會裡，這些法律和政策，要靠身為人民的每一個你我去監督、去倡議、甚至（因為政府無能而得）去深入思考、提出解決方案。

由於個人才學所限，這篇文章沒有具體解方、也沒有具體號召，只能點出我所看見的現狀，希望大家更重視這個議題的嚴重性——

「瘋狂亞洲富豪」才買得起的「瘋狂亞洲房價」，從背後的成因、目前的現況，到未來的走向與龐大的風險成本，恐怕比這部熱門的電影，更值得「既不瘋狂也非富豪」的我們每一個人，密切關心。

※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《 「瘋狂亞洲富豪」才買得起的「瘋狂亞洲房價」》，未經同意禁止轉載

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作者簡介：

Jeff Liu，成長於中壢、大學時遊走貓空和公館兩地，畢業後在機場幫空姐搬過行李，在美國 Chase 銀行打工服侍過猶太貴客、也曾獨自到寮國與當地小朋友一起學雕刻。

現居住於「香港人口中已經不香港的香港」，任職顧問業擔任資深財顧工作、協助過幾家公司上市（IPO），薪水與獎金有 70% 全數匯回台灣，用剩下的 30% 過著中環貧男的生活。

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