【噓！房事】「凶宅」須誠實揭露？！ 房仲不告訴你的是……

【文／楊茲珺】買中古屋的好處之一，就是屋況看得到摸得到，但是看不到的「事故」呢？法律規定，若屋主知道發生凶殺或自殺致死情事，一定要在「不動產說明書」內誠實揭露。不過，像鄰里素質、鄰戶過往事故都不在揭露項目內，前者影響居住品質、後者影響心理感受，是屋主、房仲不願意讓買方知道的魔鬼細節。

凶宅頻繁交易 藉機洗白

凶宅有2種，一種是兇殺、另一種是自殺，一般因為生病、老化而在屋內發生的自然死亡並不在列。經手過凶宅買賣的21世紀七期河南加盟店資深經理沈政興表示，現代社會憂鬱症盛行，自殺案雖然對民眾觀感不佳，但對房價的影響略有淡化，至於兇殺案件就會對房價造成明顯減損，所以整個社區鄰里與管委會都會傾向三緘其口，以避免財產損失。

沈政興表示，一般凶宅認定有3個模糊空間，第一是賣方產權持有期間，「有買方低價購入凶宅後，持有數年後再拿出來賣，倘若持有的這段期間都沒有再發生兇殺或自殺事件，其實不算『凶宅』。這種手法也常見於法拍物件中，點交後才發現內有白骨，買方很容易透過頻繁交易來洗白。」

第二是事件發生地點。最常發生的爭議就是樓上鄰居從自家跳樓、掉到樓下的露台，這樣凶宅要算哪一戶？就內政部函釋認定，兇殺或自殺事件必須要發生在專有部分，也就是在私人產權的房屋內，因此自家的跳樓處才算是兇宅，陳屍地點若落在社區休閒公設、或是公有約定專用的露台戶，就不算是凶宅。第三則是重大命案，砍殺與陳屍現場若不在同處，那麼砍殺現場並不能算是凶宅。

「趨吉避凶」三步驟

安新建經律師魏禮表示，儘管內政部有對「凶宅」提出定義，但是就上述3種狀況，就算房仲或屋主沒有義務告知買方，多數民眾仍會有觀感不佳問題。建議買方想要「趨吉避凶」，首先可觀察物件是否頻繁出租且快速轉售，如果屋主持有時間不長，可能就是透過轉售手法來洗去凶宅紀錄，第二可以留意屋主是否出面談價，若全程委託仲介安排，可能就有隱情，第三可以觀察實價登錄的歷年成交價，是否曾經有突然落差很大的紀錄。

若真的不慎買到凶宅，魏禮建議，凶宅屬於物之瑕疵，因為房屋價值會明顯減少，應於6 個月內向賣方主張解除買賣契約或減少售價；若賣方屬於故意不告知，則不受6個月限制，但需特別注意，交屋後超過5年便不得提出。

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