【噓！房事】信託保證遇爛尾樓建商也沒輒？ 律師：承包商也可能成為債權人

【文／Angela】前幾年台灣房地產面臨工料雙漲，偏偏又遇政府加大打房力道，而升息與大環境景氣反轉成為壓垮駱駝的最後一根稻草，雙北市紛紛傳出建案跳票，爛尾樓風險升溫，導致買家人心惶惶，究竟該如何自保？事實上，很多人可能只略知「信託保證」，卻搞不懂其中還細分成5種安全層級，偏偏一旦建案已動工，僅有「價金返還」承購戶可拿回價金，但此法不僅少有建商採用，且其中金融機構保證額度會約定最高不得超過建案銷售金額30%。蘊捷法律事務所主持律師高函岑提醒，必要時可委託消保官或律師查核，多一分保障避免權益受損、求償無門。

五種預售交易安全制 價金返還最有保障

「明明當初簽約時已有信託專戶，為什麼建商還可以拍拍屁股人去樓空？」「遇到無良爛尾樓建商，消費者真的只能摸摸鼻子認賠嗎？」考量房地產交易金額龐大，為保障買賣雙方交易安全與權益，內政部規範預售屋履約保證共分為「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」與「價金返還」5種，為取得購屋人信任，有建商採最高等級的「價金返還」，但可別以為一旦建商出包，購屋人就能100%拿回財損，建商沒說的是可能還有其他受害下包商，同樣也是債權人，須扣掉總工程款，再依據每人購買坪數差異，最終計算出受益權比例 。

實際上，建案價金的信託專戶是為了確保價金專用於該建案造屋開銷，避免遭賣方挪為其他非建案目的所用，導致增加無法完工風險，而這並不等於消費者可從價金信託專戶全數取回原本所付的購屋款。

蘊捷法律事務所主持律師高函岑表示，價金信託是指買方所繳的前全數存入信託帳戶，由建商專款專用，而不動產開發信託則是把建案的土地與營建費用執行信託管理，2種方案都是由信託單位。換句話說，當建商撐不住、面臨破產時，一旦主張資金都拿來蓋房子，買方恐拿不回已繳金額。

至於同業連帶擔保與公會連帶保證，前者是由同一等級建商、後者是由公會提供連帶擔保，實務上這類型保障多無簽訂信託或履保專戶，屬層級相對較低的保障方式；一般認為較有保障方式為價金返還。

高函岑指出，依照預售屋買賣定型化契約應記載事項第7-1點，價金信託委託人是賣方(建商或合建方)，而非買方(消費者)，一旦發生爛尾樓事件，消費者依然存在相當風險。針對此點，消基會曾建議內政部需要修法，將信託擔保委託人改為買方，一旦建商出包倒閉落跑，價金信託的剩餘財產始可按比例完全退給購屋人。

履約保證設擔保條款 賣方突遭假扣押免驚

實務上，以日前驚爆建商失聯的北投危老都更案「泊山妍」為例，建商無預警失聯後，已購戶火速聯繫律師，全案進入價金信託，最終預售買家取回6成預付款，但土地被抵押、房屋被拆光的地主戶卻面臨一無所有、欲哭無淚慘況。而「凱旋大苑」雖有債權人寶嘉租賃願意接手續建，但遭地主拒絕，也恐面臨法拍命運。

高函岑表示：「信託保障只能讓買方不至於血本無歸，但因建商同時還有下包商，依照《民法》承攬契約規定，下包商能依其已完成的工程進度請求報酬，因此也會成為債權人之一，對購屋人來說不僅無法全數拿回損失，冗長法律過程更是煎熬。」故慎選有口碑、財物狀況相對穩健建商，成為購屋人的必修功課。

同為履約保證價金信託，在中古屋買賣過程中，高函岑曾遇個案在簽約購屋後，賣方因與他人發生興訟，導致第三方聲請房子假扣押查封，最終無法交屋，「購屋款被卡在信託帳戶，賣方請求買方先同意撥款，讓他能行使反擔保解除假扣押，但其間衍生的風險太高，誰都不敢擔保，建議直接在契約中直接簽訂擔保條款與違約責任。」畢竟賣方在交易過程中本該確保產權清楚，賣方一旦違約就必須付出相當違約金，才能保障買方權益。