【圖解關鍵字】輕忽「限制登記」 砸重金買房恐過不了戶

【文／Amy Wang】房價漲翻天，最新出爐的2022年第一季國泰房地產指數結果顯示，開價及成交價明顯上揚，然而買房金額龐大，不少投資人採取團體作戰方針，像是夫妻、情侶或三五好友相揪買房，但這時房屋產權該登記誰的名字呢？俗話說親兄弟也要明算帳，誰出資、貸款登記誰的名字呢？這就得要動用到限制登記。

查封、假扣押 都屬限制登記

台北市地政局指出，依《土地登記規則》第136條規定、《土地法》第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記，其包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，實務上最常見的有查封、假扣押、假處分等，「查封登記」不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據《土地登記規則》第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」

然而只要經限制登記後，他人對於房屋土地的權利處份從過戶、買賣、贈與、貸款或信託都得經過請求權人的同意，因此需經過塗銷後，才能進行處分。

房地遭查封 買賣難度增

以下列案例而言，賣方Alex因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方王先生也知悉，於是簽立買賣契約書在案，詎料，要去清償行政執行署查封時才發現Alex的所得稅、交通罰款全數併案，必須清償約200萬元才能徹封、辦理過戶事宜，若全數清償撤封，再加上Alex原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非王先生所能承受，Alex亦無力清償，因此案件無法順利進行。

鄭文在建議，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封並辦理過戶登記，選擇去法院投標會是比較安全的方法，因為進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。