【地產專欄】洪倩宜：危老建築是甚麼？政府推動重建放送利多！

危老建築標準有哪些？怎麼看出這是危老建築？今年7月內政部務會報通過「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」修正草案，為加速危險老屋重建作業，放寬危老重建適用資格補助，幫助大家老屋重建變金屋！

▲比起等待建商談都更，條件低的老屋條例補助、優惠更多。圖片來源：Flickr@Ashley Thay https://goo.gl/Mw8wao

老屋重建政府條例優惠多

內政部營建署推動的「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」 （以下簡稱危老條例)上路已屆一年半，只要房子是由主管機關通知限期拆除、強制拆除、結構評估未達最低等級者，或屋齡30年以上，房子有龜裂、結構不安全的疑慮，或是建築物耐震能力未達一定標準的屋主，提出重建計畫並取得重建計畫範圍內所有權人的同意，經地方主管機關核准，就可申請重建。

此條例不僅享有建築容積獎勵上限為基準容積的1.3倍，若趕在2020年5月前申請者還享有1.4倍的容積獎勵，並有稅金優惠、耐震快篩、初步評估及詳細評估的補助。不過，看似好處多多，但廣大的老屋屋主真的享受得到嗎？

建商談不攏危老條例燃希望

趙爺爺的房子位在台北市精華區，屋齡已40多年，房子內部又老又舊，雖是三層樓的老公寓，每天爬樓梯還是讓他大喊吃不消，近幾年陸續有建商來談都更，但因為住戶意見眾多，每次都談不攏，最後都不了了之。

面對有壁癌又漏水的老屋，趙爺爺想重新裝修又捨不得花錢，原以為只能忍耐過下去，但最近有熱心鄰居召集大家研究是否適用危老條例來推動重建，讓趙爺爺想住新屋養老的夢想又燃起一絲希望。

老屋高達398萬戶憂慮多

近年來因為文林苑事件，讓大家談都更色變，建商裹足不前，全台六大都會房子老舊問題始終無解，都更沒下文，重建也推不動，民眾居住品質每況愈下。據統計，目前全台超過30年屋齡的老宅高達398萬戶，台北市屋齡30年以上，五樓以下無電梯的建物亦超過8萬棟，也就是有高達36萬戶的民眾身處在不安全的住宅環境中。印尼大震殷鑒不遠，這些耐震性有疑慮的房子著實令人擔憂不已。

危老條例降低重建難度

為了推動老屋重建，從中央到地方政府紛祭利多，去年5月危老條例上路後，公股行庫配合政策祭出融資優惠，總算有些許成果，內政部統計今年1～8月全台危老改建案有73件，每月約有9件重建案提出申請，總算讓老屋重建看到些許曙光。

原來以往走都更，要有完整街廓或面積達2000平方公尺，基地臨兩條計畫道路時基地可縮減至1000平方公尺等條件。但若採用危老條例，只要整棟是被判定「危險建築物」或「老舊建築物」就可直接適用，讓重建難度大幅降低，不須動輒整合上百戶的住戶，小基地也可自行重建。

要如何確認自家是否適用危老條例的重建範圍呢？依照法令規定，需為都市計畫範圍內非經主管機關指定具歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合相關規定的合法建築物，例如：經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

其次是經過結構安全性能評估結果未達最低等級者。還有屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者皆可依據危老條例申請重建。

另外，亦可合併鄰接的建築物基地或土地辦理，但其面積不得超過該建築物基地面積，也需由建築物所有權人委託經中央主管機關評定之共同供應契約機構辦理評估，且評估機構不得出具不實之簽證或評估報告書，經過公正的第三方的認可，以評定該建築物是否屬於「危險建築物」或「老舊建築物」。

2020年前申請容積面積獎勵多

都更除了須辦理事業概要、事業計畫及權利變換外，還要舉辦公聽會及聽證會，程序相當複雜！若用危老條例重建，只要由起造人擬具重建計畫，經100％土地及合法建築物所有權人同意，再向縣市政府主管機關申請核准，即可依法規申請建築執照，效率更高！

此外，容積獎勵最高可達建築基地基準容積的1.3倍或原建築容積的1.15倍，3年內申請重建計畫者，還加碼基準容積10%的獎勵。換句話說，危老條例讓建築物額外增加最高達40%的獎勵建築面積，若把多出來的坪數及樓層轉賣，持有人就可減少興建成本，間接提升重建意願，但上述獎勵限在2020年前申請建築執照並興建才能擁有。

政府也提供重建融資管道及工程技術等諮詢及經濟弱勢者在社會住宅或租金補貼，例如補助危老房屋的耐震快篩每案2千元、初評6～8千元、詳評最多30％、上限60萬元，後續也以每案55,000元補助計畫書撰寫，且提供重建貸款的信用保證機制，運用都更基金提撥專款為重建貸款信用保證，要求銀行給予必要融資貸款信用保證，讓民眾在重建費用能享有資金補助，建議老舊房屋持有人趕緊著手規劃重建，不要辜負了政府的美意。

百分百住戶同意門檻高重建路遙遙

儘管危老重建條例的政策立意良好，但一般社區管委會光要召開區分所有權人大會，就很難湊到100%全員到齊，更何況是100%全體同意？然而少了建商的協助整合，到底有多少民眾有能力自主整合完成重建，效果也頗令人質疑。所以，最後是否能如政府期望，以危老條例提高民眾對老宅重建意願，讓我們繼續看下去。