【地產專欄】白宗益：借屋裝修？3大風險分析

所謂借屋裝修，就是買方尚未付清全部買賣價款，也還沒取得產權以前，先行取得房屋的占有，進行房屋的裝潢整修工程，方便買方提早入住，節省在外租賃房屋的成本，但是，對於賣方來說，同意借屋裝修是否會有風險？

▲借屋裝修前應該簽立協議書，確認自借屋裝修時即為交屋。圖片來源：Flickr@ Trysil https://ppt.cc/f468dx

最近有位屋主詢問，在買賣契約簽訂後，買方支付第1期款不久後，便提出「借屋裝修」的需求；但是，同意借屋裝修是否會有風險？

買賣房屋過戶後再交屋才算完

首先，房屋買賣通常是先進行過戶即移轉登記，再辦理交屋即移轉占有。在移轉登記後，買方成為新的所有權人，但此時賣方還實際占有房屋中，後續需要進行交屋手續，由賣方將房屋的占有移轉給買方，整個買賣程序才算大功告成，接下來賣方對於房屋必須負擔長達「5年」的瑕疵擔保無過失責任。

借屋裝修讓買方在移轉登記為所有權人以前，先取得占有，此時賣方尚未取得全部的買賣價款，對於雙方均有應注意之處。本文就「借屋裝修」可能的潛在風險提醒如下：

1、發生違約可能引起訴訟

買方取得房屋的占有時，僅支付部分價款，日後是否繼續依約履行，亦未可知，但此時買方卻已經先行入住，如買方發生違約情事，則賣方主張解約後，買方未必會主動搬遷，後續欲使買方返還房屋，可能必須耗費相當的時間，甚至提起訴訟。

2、發現瑕疵責任難歸屬

買方取得房屋占有後，立即進行屋內裝修工程，萬一發現房屋瑕疵，究竟是交屋以前就已經存在的瑕疵，抑或是買方進行裝修不慎所導致，責任歸屬難以釐清。

3、復原房屋可能引起分歧

承上點，縱使雙方嗣後達成合意解除買賣契約的共識，然而買方如何將裝修到一半的房屋「回復原狀」返還賣方，是買方負責完全復原還是補貼部分價金，可以預見的是，雙方的歧見很大。

借屋裝修前應立協議書保障雙方

最後，如果賣方同意買方借屋裝修的要求，則應考量買方付款的程度，至少應支付1~2成的自備款；借屋裝修前也應詳細確認屋況完整無瑕疵，雙方並應簽立協議書，自借屋裝修時，即為交屋，賣方在一定程度範圍內免除瑕疵擔保責任；最後，萬一契約無法履行，則屋況應如何回復，買方就此應負擔程度為何，以上內容均建議在借屋裝修時一併考量清楚，以免日後爭議。