【實登亂象】中古屋潛規則！屋主慣喊「實拿多少？」 專家點「這些」實登沒說的事

【文／連珠君】不動產買賣是國人高度關注的議題，使實價登錄成為民眾使用率最高的政府平台，重要性不言可喻，而實價登錄雖然經過改版，功能與資訊愈來愈齊全，但專家認為，仍有持續改進的地方，如揭露時間不夠即時、應全面揭露房屋歷程，以及租賃登錄不夠全面化等，主管機關應加強主動稽核，確保實價登錄的真實性。

移轉過戶同步登錄房價

實價登錄已經過了11個年頭，是民眾參考房價的主要依據，因此房價揭露的即時性、透明度及完整性更顯重要。房市專家Sway表示，目前實價登錄規定過戶後30天內要申報完畢，但事實上房價早在過戶前1個月簽約時已經底定，等同房價揭露時，已延宕長達2個月，建議吸取國外做法，是在移轉過戶時同步登錄房價，提供更即時的房價。

事實上國外的實價登錄，有些國家不僅僅只揭露房價，甚至發生火災都記載在內，如英國的實價登錄，房屋遭過小偷、盜賊入侵通通都看得到，房屋的歷程記錄十分詳細，台灣應該比照辦理，甚至是凶宅也應揭露在內，讓民眾可以輕鬆知道房屋的各項資訊，才不會發生買房貸款，銀行卻告知說是凶宅無法貸款，造成買家不得不違約的風險。

另外一個很大的弊病，就是裝潢費包含在房價內，如該屋有百萬全新裝潢，房價墊高100多萬，民眾無法判斷真實房價。此外，在中古屋市場，屋主很喜歡跟房仲說，要實拿多少錢，至於仲介費、稅金都要房仲再疊加在售價內，登錄房價時，沒有詳實記載各項費用，都會造成拉高房價的效果，若能詳細記載裝潢費，會更真實反應房價。

合約拍照上傳 杜絕假合約

Sway表示，政府應留意高價成交案件，主動稽查房價真實性，有很大的機會是ab約，騙取高額貸款成數，這部份建議政府可以同步稽查合約書，現在合約書都是送影本，其實可以要求將用印的合約書內容全數拍照上傳，簡單步驟就能稽查2件事情，一是對照當初預售屋送審的合約書，兩者是否是同一版本。

第二是同步跟銀行勾稽，因銀行貸款也僅要求合約影本，很多ab約是將合約塗改影印後給銀行，上傳用印合約至少可以擋住一些塗改的問題，若上傳用印合約是墊高房價的假合約，一旦確定是ab約，就可知道這是建商跟民眾合謀作假合約。

建案夥同媒體炒作 政府應稽查

南部曾發生建案刻意找媒體，說有天價成交價被政府蓋牌，沒有揭露，刻意用這種方式炒房，拉高房價，又或者建案登錄時，故意未將車位價格分離，都會影響民眾的房價判斷，政府應該要主動加強稽查的次數。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則指出，實價登錄的中古屋買賣資訊本來就相當健全，2.0新制又讓預售屋的交易透明度顯著提升，不過在租賃資訊的揭露上，還有頗大的進步空間。

截至目前為止，僅透過經紀業、包租代管業的租賃案件，才需進行登錄，可是在租賃市場中，許多都是由房東自身招租，未透過業者媒合，況且委由業者媒合的租賃物件，又多半以商用物件及豪宅為主，使得實價租賃的物件揭露未盡詳實，對於民眾了解租賃市場的住宅實際租金行情，幫助十分有限。

然而想讓租賃登錄全面化，須先解決租屋黑市的棘手問題，這對政府來說無疑是一大挑戰，因此如何讓實價登錄的買賣、租賃資訊都臻於完善？仍有待各界凝聚共識獻策。