【實登亂象】實價登錄有人為操控?! 專家:房價異常「偏離行情2成」就不會揭露

為了提升不動產交易資訊的透明度,2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文,於2012年8月1日施行「實價登錄」制度,施行後實務上出現不少亂象,經過通盤檢討及修法,「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行,最大改變是將預售屋納管。好宅報報深入實價登錄實務操作,揭開遊走灰色地帶的實登亂象,讓讀者一眼看穿,趨吉避詐。

【文/Remi】今年3月陳小姐向建商買了一間房子,8月初想說來上網查查實價登錄,也翻翻其他戶的成交資訊,但卻遍尋不著他的成交資料,心中不禁納悶,是業者沒依法登錄?還是政府沒有揭露?專家指出,實價未揭露的原因非常多,只要價格太偏離,擁有最後決定權的地方政府就不會揭露。

▲實價未揭露原因多元,只要偏離市價,地方政府就不會揭露。
▲實價未揭露原因多元,只要偏離市價,地方政府就不會揭露。

揭露率逾9成 「哄抬價格」標準不一

網路地產王總經理陳韻如表示,目前包括建商、代銷或是仲介業者,應該皆已依法申報登錄,然登錄之後的揭露權限,實則掌握在地方政府手裡。實務上,在申報資料對外揭露前,須通過各直轄市或縣市政府的檢核及抽查,去除明顯異於市場正常交易價格及特殊交易資訊,才可開放查詢。

常見的不揭露案件原因包括:「親友間交易」、「含增建或未登記建物」、「公共設施用地」、「建商與地主合建」、「特殊案例交易」、「債務清償返還土地」、「因判決、調解、和解等因素而移轉土地」等。這些原因會使價格過高或過低,影響大眾對房地產交易的正常判斷,如果價格不至於偏離市場行情太多,皆會對外揭露。

以台北市為例,2012年首年揭露率為86.7%,同年桃園市也有81.05%,之後逐年提升,基本上大約都在9成以上,這些原則上沒有太大問題,較有爭議的部分,是對於「哄抬價格」的認定不同。

台北市地政局表示,新建案銷售要上實價登錄前,依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報,由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查,後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別,若是價格高於或低於20%,將會被判定為異常價格,暫不會揭露。

▲高價建案銷售時,先登錄高價戶別,很容易產生「定錨」效應。
▲高價建案銷售時,先登錄高價戶別,很容易產生「定錨」效應。

防定錨效應 建案銷售過半才公開

但有業者指出,近年新建案市場缺工缺料眾所周知,該建案並未創區域高價,只是將成本上漲反映在今年售價上,較去年高出約2成,被地政局認定偏離市場行情,因使實價登錄未揭露。地政單位擔心實價登錄變成炒房平台,因此才會在申報後選擇性揭露。

地政局未揭露實價的原則是,只要超過估價師認定合理價格的上下2成,皆會被列為偏離市場行情,暫且不公開,等到銷售過半、代表市場認同時,才會一次放上實價登錄。之前就有台北市仁愛路建案,以高單價售出最貴的頂樓戶,並申報登錄,產生一種價格「定錨」的錯覺,藉此拉升單價,確實是有哄抬價格的嫌疑,政府才會改以在銷售過半後才一次公開。

政府不希望被質疑控制房價,所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查,目前公會有數十位估價師擔任實價顧問團。若已購戶在實價登錄網站找不到紀錄,要知道該筆交易是否有申報,仍可致電地政局查詢。