【實登亂象】房價「有隱情」！專家傳授還原真實行情秘招 買房不當冤大頭

【文／丁一芬】實價登錄上路超過10年，早已成為不少民眾查詢房價的利器，無論是買屋賣屋，交易前都會查一查實價登錄，而該系統長期以來都成為房地產參考指標，不過也因此透過時間差或是備註交易等，讓房價有所失真，專家指出，若想確認實價行情真實性，可由揭露時間、交易價格、交易備註以及篩選條件來還原真實行情。

揭露時間 掀開建商定錨花招

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，雖然內政部有規範實價登錄期限，但不少建商為了避免揭露造成銷售價格較難控制，會與買方說好，在銷售後期再整批登錄，不致因為市場景氣因素打壞行情，或是先揭露價格偏高的交易，讓社區價格假性定錨，後續有撐。

交易價格 抽樣觀察明細

陳炳辰說明，不少交易價碼實有內情所致，雖然說親友特殊交易所產生的低價，可經由選項排除，但比方說露臺戶、含裝潢、帶租約等情況有時未註記，或寫在備註，若未細看，就可能拉高行情，成為間接炒高房價的幫兇。先前又有以換約前價格揭露情形，但註記在備註欄位，反讓後況價碼失真。民眾都會因為這些價位起伏而誤判情勢，檢視價格時，最好抽樣觀察明細，尤其是偏高或偏低的資訊，皆應細查。

特殊交易 詳查謄本找細節

陳炳辰提及，不少交易為左手換右手的關係人買賣，需詳查謄本才能發現，但會造成揭露價格失真，也就說賠售實為節稅，或高價乃為墊高社區行情，又是另一魔鬼藏細節的狀況。更甚者為造假低報價格來逃漏稅，除了影響房價判讀，當然還有使公務員登載不實的刑法責任，或衍伸偽造文書、背信的罪責，嚴重度則不言可喻。

篩選條件粗略化 仔細分辨店面商辦

陳炳辰說，目前的實價揭露網站，在篩選條件上雖有商辦、店面等選項，但實際操作已不具備強制性，也就是即便僅勾選大樓、公寓、透天等住宅產品，亦會囊括商辦、店面等物件，需自行判斷，否則同樣會造成整體價格偏高，解讀混淆。