【實登亂象】預售紅單絕跡！投資客炒房改鑽「這漏洞」 專家坦言：新法難防

【文／Remi】2021年7月1日修改的「實價登錄2.0」，針對過熱的房市，藉由即時的實價登錄制度，減少投機客炒作房價，首次將預售屋納入實價登錄範圍，但沒防到人頭戶假登記漏洞。直到2023年1月10日立法院通過《平均地權條例》部分條文修正案，限制換約轉售及解約申報，終結人頭戶問題。專家指出，雖然預售紅單幾乎絕跡，但投資客運用「解約」管道轉賣，將是另一個炒房漏洞。

法規防不到 預售屋解約再轉賣

依照「實價登錄2.0」規範，購買預售屋買賣後，必須在交易簽約的 30 天內進行實價登錄，但該戶預售屋實價登錄完竣後，就算該戶日後換約、轉手，只要預售屋還沒有交屋，都不需要再另行報備登記。這樣的作法讓投資客利用人頭戶假登記來衝高成交價，之後再行解約退款，成為制度大漏洞；於是2023年1月10日再由立法院通過《平均地權條例》部分條文修正案，限制換約轉售及解約申報，還包括私法人購屋限制等，以補缺漏洞。

新法規範簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰50萬至300萬元。預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄，違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

自此之後，預售屋銷售後的轉售受到很大限制，只能轉售給近親，過去盛極一時的紅單轉售炒作房價成為絕跡，對於杜絕短期紅單銷售，確實有收效作用；私法人購屋限制，也能防止投資客以公司名義置產購屋轉售，對於短期投機有效遏止。

但網路地產王總經理陳韻如認為，究其真正的問題源頭，還是在於預售制度，類似期貨性質的預售屋，很難完全杜絕投機購買，即便政府設下重重關卡，真正有心之士，還是會找辦法針對看好前景的新建案投下鉅資。

主要關鍵在於解約，一般購屋後的解約行為頗為常見，因故無法續購或支付價金，解約合理且並無不法。一般解約是買方解除買賣契約，由建商再行售給其他新買方；若該案為搶手案奇貨可居，先行購得而意欲轉手獲利的投資客，找到有意購買的下一位買方，便會先行與建商解約，再售予事先找好的既定新買方；建商再與該新買方另訂新約。

房市充滿投機 預售屋是關鍵

政府當然對於這類手法有所防範，因此在《平均地權條例》修正案中，才會加入解約申報條款，規範預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶（棟）數處罰3萬至15萬元。

但實際執行上，要區分是否為刻意解約，只能查閱解約數量，若申報解約數偏高，超過總戶數一定比例，應該還是會被主管機關盯上；但若解約數無明顯異常，少數市場上專業投資客，仍會尋找特定買方接手，規避換約限制。

近年這些政策對於降低預售屋大量短期買賣炒作，仍有明顯效果，但要完全杜絕仍是不易。陳韻如認為，最根本的辦法，應該還是要回歸到檢討預售屋制度，只要預售屋制度不變，投資獲利的魔法就會持續存在的。