【房市觀點】想得美咧！都更機率有多大？數學公式一算秒懂 5條件判斷老屋都更賣相

Yahoo房市觀察員/ Sam（地產秘密客版主）

最近看到一則新聞，後板橋有一棟2層樓屋齡48年的老透天，開出1.5億的高價求售，這價格連街坊鄰居都嘖嘖稱奇，內行人一看就知道屋主打的是一個都更危老重建的大夢，但是老房子真的這麼容易就可以醜小鴨變天鵝嗎？用數學算給你聽，真的沒這麼簡單。

今年4月3日發生大地震後，市場上出現一股舊屋換新屋的需求，但也有一派人反其道而行，專挑中古老屋，而且屋況愈差愈好，看好的就是政府持續推東都更議題，想要用時間博一個房價翻倍的機會。

依內政部《危老條例》門檻，屋齡30年以上的房子被定義是老舊房屋，放眼全台大約有500萬戶，其中，新北市老屋數量最多有近83萬棟，第二名是台北市大約有65.5萬棟。

再翻開第二項數據，根據內政部最新資料2023年全國拆除件數的統計資料，全台約為1345件，4559宅，其中台北市約2000宅，新北市約700宅。如果拿都更需求最旺盛的雙北地區出來稍微計算一下，雙北市屋齡30年以上的老屋合計148.5萬戶，而去年合計只有2700宅拆除，換算下來機率大約是千分之1.8。

很多鎖定中古屋看房的看屋民眾應該都很常聽到仲介使用「這個物件有都更題材」的話術，然而真正比較有機會都更而且價格合理的老屋早就被專業投資客或是開發商卡位了。不過如果還是抱持著「總有一天等到你」的期待，挑選物件的時候可以參考下面幾項條件：

（1）屋齡30年以上

（2）大馬路旁最佳，巷弄的話建築基地前面基地線所臨道路寬度至少要8 公尺，且基地臨路總長度要有20 公尺

（3）物件總樓層愈低、總戶數愈少愈好，一樓有店面的社區重建難度也會稍微比較高

（4）地段機能愈便利、近捷運站機會較高

（5）可以觀察老屋所在的街廓能不能獨立開發，需不需要跟鄰房合建，如果需要合建的話，可以進一步判斷鄰房的產權複不複雜

一般來說，房屋單價高的地方建商比較有意願開發，不過之前跟我們的好朋友房市專家何世昌聊過這件事，他說，房價高也要考慮住戶的期待值，像是去年台北市的都更熱區反而不是房價高的信義區，而是北投、大同區，主因就是住戶對分配的期待沒有那麼高標，反而容易推動！最後溫馨小提醒，其實都更危老不是只有跟建商合建這條路，住戶也可以考慮自地自建、委建或是全案管理，只要住戶有共識，還是有機會舊屋換新屋的。

◎本文章內容僅反映作者個人意見，不代表Yahoo奇摩立場。