【房市觀點】我們還能理性地討論公設比問題嗎？

Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）

日前，有立委拿了一個高到奇葩的52%公設比當例子，要求檢討國內建案普遍公設比超過30%的問題，不料內政部次長花敬群第一時間回應「不要去買就好、房子那麼多」、沒有電梯等公設「你上樓用飛的嗎？」

一段質詢掀起兩方論戰，一方人馬大罵花敬群「講幹話」，一方人馬直指委員「搞聲量」、「操弄民粹」。哪方是雖然很無奈購屋預算30多%買到的都不是室內坪數，但能理解錢花到哪的務實買房派；哪方是鍵盤酸民，和成天跑去看主打泳池健身房氣派lobby門面建案，但肖想能少花點錢買到公設應有盡有、讓親友艷羨建案的「台灣鯛」…大家自己判斷，我也不好說。

52%的這種奇葩公設比的建案，是有人逼你們去買嗎？市面還有一堆32～36%的案子你怎麼不去買？一堆中古華廈沒泳池沒健身房沒停車位，公設20%你怎麼不去買？嫌20%多，還有連電梯都沒有，公設6～12%的公寓可以買。

我們把時間回推到20幾年前，早期公寓梯間的寬度沒規定，兩戶人家一打開大門都快撞在一起了，為了有更舒適的居住空間，修改建築法令把門廳梯間的寬度從很窄的空間改為2米寬；2003年蘆洲大囍市社區因一對夫婦酒後吵架鬧自殺引燃大火，導致只有一座逃生梯的大樓發生煙囪效應，根本無法逃命，釀成16死68傷悲劇，所以2005年修法，凡8層樓以上住宅需設2座安全梯及許多消防設施，11層樓以上的大樓還要設立緊急升降梯和排煙室。沒做到這些法規要求的房子，根本無法申請建照；按法規設計的房子，自2005年後開始，公設比就只能直接從30%起跳。

造成高房價的不是公設比，而是土地飆漲！我不知道拿高公設比來靠北的政治人物，是沒對公設比做功課，搞懂來龍去脈？還是故意不提，只為了操作民粹、刷聲量、騙選票，把建築安全問題，往官商共犯結構、萬惡建商在噱錢的風向帶。建商當然很萬惡，靠變巧車道計算方式噱點小錢也不是沒有，但要在現行建築法規與消防法規下，把公設降到20%，對不起，沒可能！除非那些靠北高公設比的政治人物，有種提案把2005年修的法給廢掉，以後所有建案靠一支逃生梯、不用排煙室。

人們為什麼買新房子，不就是因為要有更好的生活品質嗎？！所以大廈比公寓多了一支電梯跟管理員門廳空間的公設，還有大廈開挖了地下停車空間；接著跟老華廈同樣戶數量體的新式大樓案，除了地下停車場，又多增加到2～4部電梯，與增設到2支逃生梯，拉大一樓門廳與當層廊道的空間尺度；最後為了增加賣相，滿足美好生活想像，有了健身房瑜珈室、親子教室、閱覽室和會客沙發區、泳池、零店面規劃、地下垃圾廚餘冷藏空間…讓公設的分子開始變大。如果社區基地大、戶數多，分母也跟著變大，除下來的公設比還能在30-34%間；如果公設項目多，或者基地小，但又要營造基本門面氣勢，在社區戶數少（分母小）的情況下，除下來的公設比就有可能36～40%，甚至超過。

這就是「產品定位」跟「產品規劃」的問題。反正按法規無論怎麼蓋，就是30%起跳，公設多寡的規劃，就看建商要把房子跟目標客群定位到多奢華。但這些蓋在房子外面和建築地底下的空間和機電設施要不要營造成本？羊毛始終出在羊身上，如果一聲令下，購買的戶別牆心以外的都不計坪不計價，是不是到時候這些佔了1/3售坪的公設成本，終歸還是要「回灌」到室內實坪計價上，造成單價暴漲3成，那這樣的實坪制不只沒意義，反而還讓新舊制共存的房市在買賣上更添混亂。

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