【房市觀點】殺不死高房價的 都將讓它更強大

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Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH(資深房產媒體人)

房價高成這樣,2022有機會跌嗎?政府去年的「花式打房」,加上今年各縣市陸續跟進的囤房稅,房價會降嗎?還有沒有什麼三教禁招、撒手鐧大絕可以把房價打下來?

農曆春節前的聚會特別多,成年人的聚會一不小心就會聊到股票跟房市,股市不用說了,萬八這波就看有沒有押對爆衝的生技新藥跟護國神山領軍的半導體類股;房市呢,早上車的老神在在,這一兩年搶上車的直呼好裡家在,沒上車的朋友心最虐,看著一起拿手中積攢大半輩子的籌碼集氣對著牌桌喊「跌!跌!跌!跌!」的戰友們,一個個離開「看空陣線聯盟」,在擔心越等越買不起的心情下忍痛加入「恐慌性認輸買盤」,盼空喊聲是越喊心越慌,只有聚在一起抱團取暖聊打房時,才越講越起勁,恨不得幫政府想法子,看還有什麼打房狠招,能讓房價一夕雪崩回到暴漲前夕的2008。

剛過去的2021堪稱「打房年」,又房地合一2.0、又實價登錄2.0,拉長課稅閉鎖期打跑投資客,針對第二三房的貸款成數利率和寬限期上拉高門檻,後來還祭出預售屋禁止轉讓,更鼓勵地方縣市在2022年開始課徵囤房稅,最後索性撂狠話「炒房最重抓去關」。成效如何?4個字:「越打越噴」!明明就比2014下手還狠,怎麼就沒效了,因為2014第一次打會怕,現在上有政策下有對策:打短期轉手,就轉長期置產再轉嫁成本!管一人買多房,就湊親友出人頭!預售屋禁轉讓就簽私約,檯面上解約,私底下轉嫁解約成本加價轉手!祭囤房稅,就賭政府不敢調整公告地價稅基!

如果說,你有九種辦法弄死它(高房價),它就有十種方法活回來,而且但凡殺不死它的,都讓它更強大。所有「調控」都變「空調」,要銀行控管建商土建融比例,結果小建商窒息,大建商卻越來越集中壟斷;只要打房,大建商和大投資客就會順勢鎖住籌碼,讓市場「一屋難求」。

有人說升息能一招斃命高房價,先不說升息牽連以出口外銷為主的國家產業經濟甚廣,光升息到5%、6%,就已經先打趴收入有限、扛不起太重貸款的首購自住客。如果是房貸利息跟信貸存款利率脫鉤,弊病就更大,因為利差太誘人,絕對有人會出來私人放貸,到頭來獲利的還是有本事、有管道借到越多錢的有錢人。

有人說要廢除預售制,通通蓋好再賣,那短期間新古屋就更奇貨可居,未來建商成本更能一次轉嫁,更沒有讓剛需首購在預售加工程期間慢慢繳自備款,輕鬆付的時間了。

有人說要對建商手上的餘屋課囤房稅,逼建商跳樓大拍賣,我看轉嫁成本墊高售價的機會更高。

有人說要斷絕養地,建商取得土地要限期開發,逼出供應量,問題現在缺工缺料怎麼逼?而且很多重劃區也是限時開發,有因為供給量大增暴跌嗎?有啦,腹地超大的淡海,但時間一拉長它又活回來了,再看腹地小的央北,簡直是暴衝。

我還看到網友異想天開講幹話「拿生命打房,靠自己肉身讓社區變凶宅最快」、「六都核電廠蓋好蓋滿,缺電跟房價問題一次解決」,我想這種大家看過,笑笑就好。

有種錯過,叫「再看看」;有種後悔,叫「早知道」;有種不甘,叫「時間到」。我從媒體的角色近距離觀察房地產差不多廿年,買方的這三種心情,真的沒有少看過。「全球有難,隔年大漲」也沒少看過,算一下,2003年SRAS,次年大漲;2008年金融風暴,此年大漲;2011年歐債危機加全球股災,次年大漲;2019年末新冠肺炎,次年大漲…哪次不是大國「印鈔」救經濟,不小心造成台灣資金氾濫,資產水帳船高。那到底哪時會崩跌,我也只見識過2.5次,日本91年泡沫化、香港97年亞洲經濟危機,和只能算上半次的美國07年次貸危機。

我說了這麼多,不是想證明房價不會跌,任何投資物都有漲跌週期,不同的是有的短則幾年,有的可能橫亙我們的一生,長到可能我們一生都見不到它大跌。真的不要跟錢過不去,打不贏就加入他吧,或者轉過身躺平,等繼承,等社宅,等中樂透,等找到下一個比現在這個更佛心的房東,等一個「阿姨我不想努力了」的機會。

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