【房市觀點】超低自備上膛 牛肉香還是韭菜味？

Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH（資深房產媒體人）

有沒有注意到，中南部到雙北蛋殼區，廣告扛棒「低首付」、「輕鬆付款」又大舉重出江湖了！很多祭出「訂金到交屋49萬起（58萬起、68萬起…）」的案子如雨後春筍般開始大舉搶市。是否意味的房價開始鬆動了？其實還沒有，純粹是市場被政策打到看不見來人量、成交量，腦筋才往這動，總之，先把客人哄進門再說。

所以，這波「優付」，你聞到到的是牛肉香？還是韭菜味？

相信優付已經騙不倒這幾年「勤做功課」的買方了，無數網路文章都告訴你：低自備後面小心踩雷、低首付後面有鬼也有貓膩。簡單講，首先（1）不管它是幾十萬起超低自備輕鬆入主，車位十之八九要另計，而且總價也未必低於行情，還可能透過優付來卡你的議價空間。其次（2）要留意是「結構０付款」還是「工程０付款」？結構０付款是動開打地基打地基、連續壁、地下室工程拉哩拉雜差不多要再付各６％，但１樓到蓋到頂樓的這段漫長的結構期間不收錢，等差不多蓋好要開始做大樓外飾、內裝、管線鋪設又再開始收各５～６％；工程０付款最猛，簽完約到交屋你還真的只是付３～６％，頂多１０％，跟房貸差額的那１０％看是交屋一次付足，若是錢不夠，建商就幫你做「建商貸（或稱公司貸）」，等於你一交屋就背２條貸款，一條欠銀行的，一條欠建商的，反正欠銀行的可以申請資金壓力輕一點的頭三年寬限期，正好趕緊把欠建商的看合約是12期還是36期，慢慢攤還完。如果自己還款能力沒算好的，背後藏了一個公司貸的超低自備方案，真的很有可能讓你交屋就斷頭。

明知這招不一定唬弄得了手頭緊的剛需自住客，那為什麼還是要出？很簡單，現在這招主攻願意以「時間換取獲利」投資客的，吃定投資客的「賭性堅強」和「敢把槓桿加到最大」的性格，讓投資客繳個６％自備做等成屋後收割工程期間房價漲幅。而且低自備＋工程期０等於「把自備款放大了」，其他正常付款的案子可能總價800多萬，自備要160萬，結果有做優付的案子，同樣自備款可以買２戶，未來若增值那可是一下子增值２戶耶！建商就是揪投資客一起下海跟未來房價的漲跌「對賭」，讓投資客「以小博大」，順便創造熱銷數字。萬一賭錯了、跌了，大不了出租cover貸款壓力，熬到回漲有賺再獲利了結。

可能也有本來只打算買一戶的自住客，銷售小姐拿投資客玩法來慫恿你：「你既然想買，也一定是看漲這個地段和我們的案子，既然看漲，我們又有優付，讓你用本來的自備款預算，從買1戶變買2戶，未來如果漲起來，第2戶賣掉賺的錢就能幫你付掉一大半自住這戶的貸款。這種優付公司貸只有我們這家上市建商本錢雄厚借的起，你到隔壁案子的建商根本沒這種賺增值的機會喔。」結果，有人走出接待中心莫名其妙發現自己簽了２戶，滿心期待未來用第二戶增值的錢來COVER自己自住這戶的貸款！

所以，這是韭菜味？還是牛肉香呢？我不下定論，因為端看你對於購屋或理財這件事，是保守型，還是進取型；也看你對未來房市是賭漲還是賭跌。

回過頭來，對借錢蓋房子的建商來說，每一戶沒賣出去的都是欠銀行的負債，用最輕鬆的付款誘因把房子過戶給買方，建商獲利了，建商買土地蓋房子跟銀行借錢的負債，則過戶成為你我稱之為「家」的「甜蜜負擔」，房市交易也就是如此而已。

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