【房產精算家】賣屋前要裝潢嗎? 投資老鳥裝修成本都這樣算
高房價時代,沒有富爸爸撐腰,年輕人買租房都得勒緊褲帶。踏進社會離家自立,如何找到便宜租屋?如何用最低預算買齊家電家具?存夠自備款後,怎樣才能買到便宜的房子?沒錢裝潢怎麼辦?好宅報報訪問多位房產專家,手把手教你做個「房產精算家」。
【文/連珠君】賣屋前要裝潢嗎?對於許多民眾來說,頂多把房屋整理乾淨,至於壁癌、漏水,花了錢還不一定提高售價,且對房屋裝修不熟悉,大多不會多加整理,但對於投資客來說,想賣到市價,甚至高於市價,重新整理房屋是不可少的,在看屋況的同時,就已經算好裝潢費、政府各項稅金、仲介費等支出才出價。
投資房產 先思考要賺多少
對於投資客來說,是如何抓買屋裝修成本呢?法拍小哥陳俊廷表示,投資房屋要出多少成本,取決於未來想賣多少錢,假設未來想賣1000萬元,希望利潤為100萬元:
房屋進貨成本=1000萬元(預計售價)-裝修成本-100萬元(利潤)-仲介費-雜支-代書費-政府稅金
當屋況差,裝修成本比較高,房屋進貨成本就不能太高,反之,屋況好,裝修成本較低,就能出比較高的價格買入房屋。
衛浴漏水 全套換新需10萬
但並非所有房屋都能買,若房屋有傷到主結構,包括海砂、輻射屋,這類裝修無法解決的屋況,千萬別碰,那怎麼抓裝修成本呢?有經驗的投資客看過屋況後,就能大致推斷出來,例如衛浴外牆面有壁癌,代表衛浴有漏水問題,需要將衛浴整個拆除處理漏水問題後,重新作防水、安裝新衛浴設備,一間大致要10萬元。
若是廚房旁的房間有壁癌,很大的可能是廚房牆壁內的冷熱水管有漏水問題,這時要更新管線,將舊管線廢除,新管線走明管比較省錢,若加上廚具整個替換,以200公分廚具、牆面貼磁磚、不鏽鋼檯面及一般喜特麗3機、雙口瓦斯爐來計算,約要價7~8萬元。
若檯面用更好的人造石檯面,一樣200公分的廚具設備,加上上述的管線、防水措施、牆面磁磚,則可能要高達10萬元,也有投資客為求便宜,採用美耐板的檯面,牆面直接用油性油漆,但美耐板遇水容易膨脹,油性油漆未來清理不易,並不建議。
更新電管線 自行點工約6萬
至於設備等級要怎麼選擇?陳俊廷表示,要看房屋座落的地段,如果地段好,房價能衝高價,如台北市大安區就會選用人造石檯面廚具、大金冷氣,但若是中南部地段好一點的區位,如火車站周邊,會選用國際牌冷氣、不鏽鋼檯面廚具,若地段不佳,但房價便宜,則會選擇更小品牌的設備,節省支出。
屋齡30年以上的房屋建議要更新管線,尤其現在的廚房家電款式愈來愈多,如氣炸鍋、電磁爐、烤箱都屬於大功率電器,廚房電線需要獨立迴路,冷氣每隔也需要配置獨立迴路,光電線統包恐需要花費10萬元,若能自己點工處理,則只要5~6萬元。
此外,還有仲介費、代書費、政府稅費及雜支開銷,都要算進成本內,仲介費為買2賣4,也就是說,買方負擔總價的2%,賣方付總價的4%,政府稅金為房地合一稅,因是短期買賣,1年內售出稅費為獲利的45%,陳俊廷表示,因是投資,希望進貨出貨快速,雖然稅率高,只要能快速獲利,還是會1年內出售。