【房產精算家】賣屋前要裝潢嗎？ 投資老鳥裝修成本都這樣算

【文／連珠君】賣屋前要裝潢嗎？對於許多民眾來說，頂多把房屋整理乾淨，至於壁癌、漏水，花了錢還不一定提高售價，且對房屋裝修不熟悉，大多不會多加整理，但對於投資客來說，想賣到市價，甚至高於市價，重新整理房屋是不可少的，在看屋況的同時，就已經算好裝潢費、政府各項稅金、仲介費等支出才出價。

投資房產 先思考要賺多少

對於投資客來說，是如何抓買屋裝修成本呢？法拍小哥陳俊廷表示，投資房屋要出多少成本，取決於未來想賣多少錢，假設未來想賣1000萬元，希望利潤為100萬元：

房屋進貨成本＝1000萬元（預計售價）-裝修成本-100萬元（利潤）-仲介費-雜支-代書費-政府稅金

當屋況差，裝修成本比較高，房屋進貨成本就不能太高，反之，屋況好，裝修成本較低，就能出比較高的價格買入房屋。

衛浴漏水 全套換新需10萬

但並非所有房屋都能買，若房屋有傷到主結構，包括海砂、輻射屋，這類裝修無法解決的屋況，千萬別碰，那怎麼抓裝修成本呢？有經驗的投資客看過屋況後，就能大致推斷出來，例如衛浴外牆面有壁癌，代表衛浴有漏水問題，需要將衛浴整個拆除處理漏水問題後，重新作防水、安裝新衛浴設備，一間大致要10萬元。

若是廚房旁的房間有壁癌，很大的可能是廚房牆壁內的冷熱水管有漏水問題，這時要更新管線，將舊管線廢除，新管線走明管比較省錢，若加上廚具整個替換，以200公分廚具、牆面貼磁磚、不鏽鋼檯面及一般喜特麗3機、雙口瓦斯爐來計算，約要價7~8萬元。

若檯面用更好的人造石檯面，一樣200公分的廚具設備，加上上述的管線、防水措施、牆面磁磚，則可能要高達10萬元，也有投資客為求便宜，採用美耐板的檯面，牆面直接用油性油漆，但美耐板遇水容易膨脹，油性油漆未來清理不易，並不建議。

更新電管線 自行點工約6萬

至於設備等級要怎麼選擇？陳俊廷表示，要看房屋座落的地段，如果地段好，房價能衝高價，如台北市大安區就會選用人造石檯面廚具、大金冷氣，但若是中南部地段好一點的區位，如火車站周邊，會選用國際牌冷氣、不鏽鋼檯面廚具，若地段不佳，但房價便宜，則會選擇更小品牌的設備，節省支出。

屋齡30年以上的房屋建議要更新管線，尤其現在的廚房家電款式愈來愈多，如氣炸鍋、電磁爐、烤箱都屬於大功率電器，廚房電線需要獨立迴路，冷氣每隔也需要配置獨立迴路，光電線統包恐需要花費10萬元，若能自己點工處理，則只要5~6萬元。

此外，還有仲介費、代書費、政府稅費及雜支開銷，都要算進成本內，仲介費為買2賣4，也就是說，買方負擔總價的2%，賣方付總價的4%，政府稅金為房地合一稅，因是短期買賣，1年內售出稅費為獲利的45%，陳俊廷表示，因是投資，希望進貨出貨快速，雖然稅率高，只要能快速獲利，還是會1年內出售。