Yahoo奇摩新聞 【換日線時事】政策收窄，希臘黃金簽證恐漲價？
作者：三姐妹看歐洲
撰文：希臘二姐
9 月 10 日，希臘總理米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）在一年一度的塞薩洛尼基國際博覽會（TIF-Thessaloniki International Fair）上公布的 21 項民生措施中，出其不意地提到「黃金簽證的購房門檻，要從 25 萬歐元提高到 50 萬歐元」（按照目前匯率，相當於從台幣約 765 萬提高到約 1,530 萬），為希臘房地產投資業者投下一枚震撼彈。
黃金簽證漲一倍！業内集體焦慮
從 2013 年開始的希臘投資居留計劃也被稱為希臘的「黃金簽證」（Golden Visa Program）。根據希臘法律，非歐盟公民如果在希臘購買價值超過 25 萬歐元的房產，投資者及其三代家人便可獲得 5 年可續的居留許可。由於性價比高，是歐盟2022年迄今為止最受歡迎的居留簽證，其中，中國人更高居黃金簽證人數的首位，這個消息無疑對中國人影響最大。
緊接著 9 月 16 日，勞動和社會事務部在一場非官方機構的訪談中，給了新政將於 2023 年 1 月 1 日起執行的說法後，在微信的中國房仲及專注中國市場的開發商更是沸騰了起來，到處都是「趕上末班車」、「官宣定了」、「移民最後倒計時」等貼文標題。
與幾位希臘當地的中國房仲和律師交流，他們異口同聲地說，從 10 日消息發布後，微信的訊息提示聲整天響不停，案件量暴增，每天只能睡 2-3 個小時不說；在大陸各地心急如焚的客戶，不分晝夜地要求視頻直播看房，急著要將款匯進來。據說要在北京、上海及廣州的希臘大使館預約辦理各項事宜，最早只能排到明年初。許多房仲一聽來電者還沒去希臘在中國大使館簽 POA （power of attorney）授權律師代理辦理買房及黃金簽證，就會直接謝謝再聯絡了。
手上有辦好 POA 的買家（就是相當於希臘政府已經認證你的律師授權，可以遠距買房、辦黃金簽證手續，直到臨時卡下來再飛希臘蓋指紋），心裡也很慌。因為還在追求清零的氛圍裡，中國人拿有效期的護照或申請申根簽出國本來就不容易。現在傳出了個 2022 年底簽證就要漲一倍的消息，買家只能在線上目錄和影片看一看，短時間就得決定了。希臘這裡跟臺灣一樣，通常在預售階段房子就賣完了，買家只能選預售屋或二手屋，要買到快建好或剛建好的項目並不容易。
大部分的海外買家當然想買眼見為憑的二手房，但許多二手房需要的買賣文件不全，得跑流程另外申請，要是遇到屋主有其他欠稅或欠退休金的情況，過戶時間就會拉更長。從繳交訂金、表達購買意向到正式過戶，作業時間變數其實還是很多。
訂單爆滿的仲介們喜憂參半——喜的當然是訂單多到 24 小時工作消化不完；憂的是除了被買家各式各樣保證可以拿到永居的要求煩得半死，被強迫在合約上多加一條「若沒有在新制前幫買家拿到簽證，就要保證全額退費或補差價」的紙上保證外，還得煩惱黃金簽證漲價之後何去何從的生存問題。
開發商也是被這個變化搞得不知該如何是好。我們的新項目 9 月中才開始挖地基，就陸續收到「想用全款買房好趕年底的簽證，但要建商保證可以蓋完」的大哉問。作為開發商我們其實希望可以按工程進度收款，一來買方沒有這麼大的心理壓力，二來我們收入可以按比例沖銷費用，不會年末出現大筆利潤等著繳稅。
但我們了解海外買家的顧慮，特別東跑西跑問了銀行和律師，得到的答案是：受限於黃金簽證的買賣必須全款進入賣家帳戶，而且買房合約不能有但書。也因此我們能做的，只有強調合約中工程逾期罰款的條款，以及「我們合夥人在項目附近，有比工程本身更有價值的店面，不會允許工程爛尾」這種信者恆信，不信者恆不信的現況外，能做的保證的確挺有限的。
不只是眼前的項目，其他中資的開發商談起新政，大家都眉頭深鎖，想著：不知在新政落地前，如何定位新開發的房產？客群是誰？價位要怎麽訂？打算收購的地還進行嗎？這些誰也看不清答案的問題。
突如其來的漲價，就為明年國會大選？
值得注意的是，當 9 月 10 日黃金簽證將漲價的消息在微信炸鍋時，我在希臘主流媒體看到的新聞卻多著重於總理發布的 21 項財政內，關於緩解學生、老人及年輕人的生活壓力，改善就業問題及刺激企業發展等細節，唯一以報導黃金簽證為主的英文消息居然來自俄羅斯英文媒體。
幾天後，希臘媒體才終於開始出現黃金簽證漲價的相關報導，不少媒體透露一些可能的政策細節，包括：50 萬歐元可能只能買一套房，而不是像現在 25 萬歐元可以買好幾套；不追溯既往，有一定的過渡期；可能比照葡萄牙，按照不同區規定不同的價格等。
整體黃金政策漲價的政策邏輯，反映著希臘政府把一般受薪階級買房難，歸咎於房產投資移民，只要投資金額漲一倍且規定只能買一套，就可以把便宜的房子留給希臘本地人買。這和許多政府將物價及能源上漲的壓力歸於外國人，以期移轉國內的政治壓力如出一轍。尤其希臘明年中將迎來國會大選，本來民調領先的希臘米佐塔基斯政府受到物價飛漲的民怨牽連不說，還因此前爆發竊聽在野黨領袖的醜聞，被在野黨死纏爛打；更別提前政府通過的新選舉規定也對組閣形成一定的阻力。現任政府需在短期端出選民可見的牛肉，以期選民的再次支持。
希臘投資移民門檻，真能如期漲價？
看到這裡，台灣讀者們可能會忍不住想問：漲成 50 萬很多嗎？50 萬歐元換算成臺幣約 1,500 多萬，習慣動輒千萬房價的臺灣人可能不覺得很誇張。
希臘平均年薪為 1.6 萬歐元（約台幣 49 萬），跟臺灣差不多，但首都雅典的房價卻與臺北有天壤之別。據一項最新調查，按照家庭可支配收入與房產每平方米均價，希臘在最負擔得起房價的歐盟國家中排名第二。要在雅典花 50 萬買房子，買家已經可以選到政商名流聚集的市中心 Kolonaki、北邊大使館別墅區、南邊濱海區或是熱門小島的中高價位的房產。若漲到與其他條件相當的南歐國家一樣，業內預估希臘的黃金簽證項目吸引力將大大下降，以中國家庭為首的外國投資者將急速減少。對已提供大量新冠補助且承諾將提供更多能源及住房補助的現任政府來說，完全關閉投資移民項目並不明智。從對外主導投資貿易的部門網站除了希臘文、英文外就是中文來看，政府部門是完全了解中國市場影響力的。
所以雖然中文媒體及房仲喊得熱絡，但請教幾位熟悉希臘立法程序的律師，大家的意見都是新政策要在 1 月 1 日實施的機率極低。目前媒體曝光都是政府的意向，統籌各部會意見的草案八字還沒一撇，遑論要經過國會辯論及表決立法程序。尤其主管黃金簽證的發展部及移民部迄今還沒發聲，政府內部的意見應還未整合。
同時間，各大開發商、中資協會及各利益團體現皆動員起來，排隊要與相關部門甚至總理見面討論法案，希望拖延立法或改變實施細節。新的投資移民政策要在明年 1 月 1 日生效，希臘政府得拿出閃電般的立法速度。
歐盟投資移民門檻將逐步提高
不過且不說法案是否、何時，以及究竟會以何種形式實施，就目前歐盟各國收緊的移民政策看得出來，越來越嚴是一致的趨勢。一來，當然是開放投資移民是國家籌措財源的權宜之計，如今希臘經濟從谷底翻轉，投資移民帶來的效益與社會風險日益浮出擡面；二來，俄烏戰爭基本上改變了歐盟的移民政策，歐盟議會要求各國皆需重新檢視移民政策。例如熱門的葡萄牙就在 2022 年規定投資者只能在里斯本、波爾圖或沿海以外的地方選擇購買住房，在里斯本、波爾圖和沿海地區只能購買商業地產，房產門檻也升為 35 萬（需舊房翻新）或 50 萬；希臘的 25 萬門檻相形之下，的確便宜太多。
針對目前來諮詢的客戶，我們只敢給個主流的意見，就是年底前過完戶或起碼已交件過戶最為保險，不然萬一希臘政府若真的朝野出現罕見的共識，積極推動法案完成，耽誤了客戶的簽證，我們責任可就大了……。
※本文由換日線網站授權刊載，原標題為《歐盟投資移民政策收窄，希臘「黃金簽證」恐漲價──房地產買氣飆升，業者為何「苦樂參半」？》，未經同意禁止轉載
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作者簡介：
希臘二姐，土生土長的臺南人，雖上了從小的第一志願政大新聞系，但陰錯陽差踏入商界，一天記者也沒當過。在荷蘭讀完 MBA，定居新加坡，從事大宗商品交易。不間斷地出差旅行十幾年後，2021 年決定帶小孩隨希臘夫婿搬到雅典，轉換人生跑道，改行當建商。
從臺語也通的繁華獅城到連買菜都常常雞同鴨講的歷史古城，從整天把「效率」掛嘴邊到最常聽到的詞是「放輕鬆」的生活轉變，筆者重拾寫作愛好，自圓記者的小時夢想，更希望可以自娛娛人。
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