【紙房市】《平均地權條例》修正案最快7月上路 代銷業：房市進入「全自住客時代」｜好宅報報

【文／連珠君】《平均地權條例》子法在4月25日預告，最快可能在7月前上路，代銷業者認為，《平均地權條例》修正案正式實施後，房市將進入「全自住客時代」，影響最深遠的預售屋不得換約規定，雖打擊到炒短線的投機客，但同時也損害到自住客的權益，恐因資金短缺造成違約等問題。

新法將上路 短線投資客幾乎消失

《平均地權條例》修正案有5大修法重點，包括換約轉售門檻限制、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、新增管制私法人購屋、解約申報登錄等，創意家行銷專案經理古明峻認為，比較會影響市場的是禁止預售屋轉約，這確實會限制投資客利用空間不當炒作，加上交屋轉手會面對高額的房地合一稅，大部分投資客會因為投入的時間太長而縮手，讓市場回歸自住面，確實打擊了炒作的投資客。

《平均地權條例》修正案發佈至今，禁止預售屋轉約加上檢舉獎金制度，銷售第一線也反映，短線投資客幾乎消失，或者因不能轉約轉成長期置產，也有業者在法規上路之前，自主在買賣合約書內新增禁止轉約條例，表明配合政府打炒房的決心。

近期子法公布後，預售屋禁止換約已有明確規定，包含非自願失業超過6個月內未就業、買受人死亡，繼承人無意保留等6項例外條款，以及3類不用申請核准即可轉售的情形，如配偶、直系血親、二親等旁系血親讓予等。

雖說如此，古明峻表示，依然很擔心會有自住客受到影響，畢竟可能因家庭空間需求，房數不夠需要更換，或因為工作，搬離原本行政區，或在其他投資上虧損，出現資金需求等售屋需求，卻無法換約，直接影響自住客的權益。

限制私法人購屋 自住買方成主流

另外，私法人購屋許可制也將影響億元以上的豪宅市場，以往企業主多為節稅考量購屋，雖然在房地合一稅2.0上路後，已無法節省交易所得稅，確實降低私法人的購屋比例，但私法人買房出租營業所得稅最高僅20%，比多屋族自然人最高40%還划算，法人贈與可免贈與稅，且以股權分配出售，無土增稅問題、房屋成本抵營業所得稅等，還是有一點節稅作用。

但私法人購屋許可制施行後，將鎖上私法人購買豪宅大門，進而可能影響豪宅價格，若看整體房市買賣，豪宅交易佔比相對較少，其中若又統計法人佔整體交易比例不超過6%，因此整體房市影響有限。

古明峻表示，現在房價是在全球升息、股匯市等諸多因素影響下的盤整修正期，但也在營建成本高漲及政府諸多打炒房限制下，建商的推案速度放緩，目前市場呈「量縮價緩漲」狀態，已經不會出現去年價格跳漲的情況。

在《平均地權條例》修正案正式上路之前，原先觀望的民眾其實也意識到房價是因為成本、通膨因素才會上漲，明白房價可能沒有回頭的機會，開始進場尋找好的地段、好的房子入手，我們認為新法正式實施後，市場會是「全自住客時代」，加上隨著選舉後房市的不穩定因素減少，政府團隊也有機會祭出帶動經濟的政策，這會是首購、首換族進場的好時機。