【繼承大解密】繼承房產被查封 限定繼承有保障

【文／連珠君】繼承的房產有貸款、抵押權，甚至被查封，很多民眾就會煩惱，還會不會有隱藏未知的債務，是否要拋棄繼承或辦理限定繼承呢？事實上，2009年6月10日後已全面改為限定繼承，且房貸在遺產中可列為減項，但要舉證錢的流向，避免被繼承人利用負債來減輕遺產稅。

2009年改為限定繼承

在2009年6月10日前，繼承人若未辦理限定繼承或拋棄繼承，都是全面繼承，即使被繼承人的債務大於遺產，繼承人仍要負擔所有債務，但在2009年《民法》修法後，全面改為限定繼承，也就是說，當繼承人對於被繼承人的債務，以繼承所得遺產為限，負清償責任。

但繼承人要在知道繼承開始起3個月內陳報遺產清冊，永慶集團契約部經理陳俊宏指出，若繼承人沒有陳報遺產清冊，雖然依舊採限定繼承，但導致優先債權人沒有優先受償，或讓一般債權人沒有按比例受償，受損的部分，繼承人要以自己的財產清償，但無行為能力、限制行為能力者例外。

而繼承時，這些債務、房貸都能作為未償負債扣除遺產總額，新北市地政士公會公共關係主任鄭文在指出，這時房貸是指「截至繼承日的貸款餘額」，要向貸款銀行申請，但國稅局擔心有人利用貸款增加負債，來減輕遺產稅，將查核貸款的資金去了哪裡，繼承人需提出資金流向，不管是現金，或拿去買股票、基金都可以，但若無法舉證，該筆房貸會被剃除。

房產被查封 仍可繼承過戶

鄭文在也提起，有客戶詢問，爸爸走了，留下5間房子，可以先辦理3間過戶，再辦理另外2間嗎？因爸爸經商時有一些債務，有2間房子被銀行查封，但整體來說遺產大於負債很多倍，只是短時間要取得一筆現金去撤銷查封登記，辦理過戶有困難，所以打算先繼承未被銀行查封的3間房子，賣掉其中一間來還清銀行欠款，辦理撤銷查封後，再辦理剩下2戶房屋的繼承，財力上較好處理。

依據《土地登記規則》141條規定，土地被查封，未塗銷前不能有權利相關的新登記，但繼承不在此限，也就是說，房子雖然被查封，但仍然可以順利辦理繼承過戶，只是原來的查封登記仍然存在登記簿謄本上，如果要自由處分，還是要先撤銷查封後，才可以自由的賣給第三人。

鄭文在建議該客戶，可以將5間房子一併繼承完成，讓沒有查封的房屋慢慢賣，賣得好價錢，再去清償查封中的房屋，切勿心急處分房屋，讓自己的荷包縮水。