【都更神操作】憂建商資本小、每坪估價遭低估… 板橋6棟老透天12年整合露曙光 隔壁棟羨慕:想搭便車加入

今年403地震讓不少老屋搖搖欲墜,再次掀起老屋住戶的都更夢,近幾年有不少老屋成功都更、身價翻漲,卻也有開發商都更不成、捲款潛逃。本月好宅報報找出各地都更案例,分享成功或失敗故事,讓懷抱都更夢的你,看看台灣都更水有多深?

【文/Angela】推動都市更新動輒耗時數十載,過程中,也反映人性百態。新北市板橋區鄰近湳雅夜市的6棟40年老透天,在威堡建設12年努力整合下露出曙光,擬規劃興建2棟地上24層、地下5層集合式住宅大樓,配合新北市政府「都更三箭」政策,將捐贈近250坪公共化幼兒園與140坪托老中心,經公開展覽30日後進入都更審議階段,過程中,都更戶與鄰棟住戶呈現兩樣情。

▲新北市板橋新興段都更案上月中舉辦公聽會,吸引近百位里民鄉親出席,反映不同意見。
▲新北市板橋新興段都更案上月中舉辦公聽會,吸引近百位里民鄉親出席,反映不同意見。

板橋新興段都更案位於縣民大道與板城路旁,基地面積達924.57坪(3056.43平方公尺),因鄰近湳雅夜市,加上通過新北市政府都更二箭與更新容積獎勵,基準容積由300%提升至345%備受矚目。上月中在湳興第一市民活動中心舉辦公聽會,湧入近百位關心都更進度的里民住戶。

都更現址為6棟屋齡逾40年老舊透天厝,自12年前召開自辦都市更新事業計畫公聽會起,歷經變更板橋都市計畫第二次通盤檢討後,符合都更二箭加給容積獎勵,按建商規劃,未來將興建2棟集合式住宅大樓,1、2樓規劃為公托中心,3~8屬於商業空間,9樓以上為住宅,單層11戶。

此案地理位置佳,步行3分鐘可抵湳雅夜市,湳興里里長洪雅鈴表示,新興段都更案從湳亞西路一段、二段至板前路175巷,地形狹長,都更基地鄰近環河道路與湳仔溝,現有涵洞常有遊民聚集,在環境管理與治安上都會造成地方居民的擔憂,光靠里長與志工維護人力不足,期待都更案推動可帶動老舊市容更新。

儘管已取得都更範圍地主戶100%同意,但在公聽會上,都更戶仍頻頻提出質疑與擔憂。有住戶質疑,在事業計畫書中,建商與所有權人在權利變化審議上載明,將以店面每坪總價82萬元、辦公室55萬元、住宅50萬元計算更新後總價值,與鄰地新美齊建設所推預售案「画時代」在2022年實價登錄預售60~65萬元價差懸殊,擔憂自身權益遭低估。

對此,威堡建設負責人李治明表示,報告書內容中的相關價值與造價是以全案在2013年申請都更計畫報核所估,目前剛完成公展,下階段會進入專案小組審查,待事業計畫審決後,在權利變換時會有3家估價師進場估價,時間點將落在今年,會更貼近現有市場造價與房屋價值。另有都更住戶認為建商資本額僅8000萬元,質疑全案是否有辦理信託,擔憂過程中若出狀況,住戶權益該找誰索賠?對此,李治明也強調,全案後續會辦理信託,相關費用也會依規定提列。

▲板橋新興段都更案基地鄰近環河道路,現有涵洞容易成為環境與治安死角。
▲板橋新興段都更案基地鄰近環河道路,現有涵洞容易成為環境與治安死角。

比起都更戶的擔憂,公聽會現場更多是鄰棟住戶出席,希望爭取納入共同都更範圍。張小姐表示:「我們是在公聽會前一天才突然得知住家後段要都更,我們是前半段住戶,大家緊急動員,今年出席率比案內住戶還多,一方面是希望也能納入第二階段都更、共同規劃開發,另一方面也擔心未來都更開挖,若不小心產生鄰損,要找誰賠償?」

包括張小姐的住家在內,此區多是超過50年舊公寓,加上鄰近河溝,地基地質本來就比較弱,403大地震後屋主們人心惶惶,擔心未來大樓開挖是否會影響老屋結構安全,也有老屋屋主因屋況不佳,前後補強修繕多次,都希望能爭取住戶同意比例,搭便車擴大原有都耕範圍。

對此,威堡建設回應,站在實施者立場,自然希望基地範圍較大,整體規劃也會更一致,但整合住戶意願難度高,現有基地已取得100%建物所有權人同意,換言之未來在拆除過程中不會產生問題。

李治明強調:「 都市更新最重要是能順利拆遷完畢,後面施工都不會有太大問題。」他也建議有意願的鄰棟鄉親,可遵循市府辦理都市更新單元範圍調整要點作業,但關鍵在於同意比,若無超過80%,未來要納入仍又相當難度,且此案適用都更二箭獎勵,未來納入範圍是否也能比照辦理,若無法,要如何保障原有住戶權益,都需要做通盤考量。

至於居民擔憂老屋結構安全問題,全案因離水溝較近,未來施工前會做鄰房鑑定,一旦涉及鄰損問題都能有憑有據判定責任歸屬,另申請耐震標章,包括灌漿、地下室開挖都有結構技師簽證,保留完整建築履歷。


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