【都更遊戲】都市更新「像打怪」 別挑戰人性 專家：都更信託才有保障

【文／連珠君】「都市更新」猶如玩手遊通關，過了一關還有下一關，只要一關卡住，成績就等於零，整合10、20年，甚至無疾而終的都更案不在少數，只能寄望政府強拆解套。都更專家建議，為保交易安全，避免建商及地主發生財務危機影響都更案進行，最好將信託納入都更程序內。

鑑界後地變小 差點損失數百萬

都更之路長途漫漫，遇到的問題也是千奇百怪，日健機構總經理特助陳彥安透露，曾發生都更案拆屋前請地政機關前往土地鑑界，鑑界後土地硬生生少了7平方公尺，土地價值瞬間少了好幾百萬元，雖然申請複查後，土地恢復原有面積，但想起這一段，依舊令人十分傻眼。

由於都更時程長，政府政策也會改變，導致原有的規劃要重新設計，如為維護總統府天際線視覺景觀的完整性，新建築有樓高限制，使得原來設計30層建築，全部得打掉重練。

還曾遇過都更區內有既有巷道的國有地，因在都更前，裡地的地主沒有全部同意申購，進入都更程序後，得以權利變換後的8~8.5折購入，金額相當高，最後選擇不購入，參與權利變換。地主卻認為，當國有地與地主選擇同戶時，要抽籤決定，等於與民爭利，相當不認同，積極去申訴，但不成功。

簽約地主過世 多人繼承問題多

即使已經同意都更的地主，依舊是狀況百出，如在簽署信託合約前，表示自己的兒子女兒都要有1間房子，但都更後只分到1間房，因而要求建商要1間房7折賣給他，否則不簽署信託合約，也不配合拆遷搬家。也遇到已簽約地主過世，子女遺產分配談不攏，只好辦理公同共有，往後所有文件、簽名，從1人變成多人，令人擔心未來信託、拆屋是否能順利進行，諸多狀況層出不窮。

陳彥安指出，除了地主整合以外，還曾在合建案中遇到，房屋興建完產權要移轉時，某地主土地設有債權，若債權沒有先行清除，過戶後將導致債權轉移到所有土地上，債權人藉此要求多1倍的還款金額才願意塗銷，造成相當大的困擾。

都更卡在釘子戶 強拆可解套

許多都更案最後都只能寄望於政府執行強拆公權力，陳彥安表示，公司有都更案只差2戶就能完成，但因遲遲談不攏，只能申請強拆，正在申請拆除執照，目前政府要求要取得都更範圍內違建戶的拆除同意書，或是提出違建處理方法，卻卡在有些違建是不同意戶所有，如何取得拆除同意書。

即使取得拆除同意書，政府規定，要經過2次私調及2次公調都不成功，才能進行強拆程序。此外，取得拆除同意書後，要1年內取得建照，可預期的是時間可能來不及，雖然有諸多困難，但若協調不成，也只能寄望於強拆解套了。

想參與都更的民眾，最怕簽約後都更案無法順利進行，陳彥安指出，都更雖然在權利變換計畫核定後，禁止土地建物的移轉、分割或設定負擔，但禁止期限最長不得超過2年，一般都更案無法在2年內完成實施，建築也不可能在期限內完工，與合建案不同，地主債權在產權移轉時，僅會轉載到負債的地主戶中，不會牽扯到其他土地，但為避免建商及地主發生財務危機影響都更案進行，還是建議都更納入信託較有保障。

有些都更信託有續建機制，當建商無以為繼時，建經公司可依循續建機制找其他建商或營造廠繼續興建下去，但陳彥安提醒，這並不保證一定會續建成功，若續建資金不足，銀行依舊會要地主補足資金，找有口碑信譽的建商還是最重要的。