【都更遊戲】都更危老一點也不難？2大關鍵老月子中心變豪宅

【文／丁一芬】近期《平均地權條例》子法預告期滿，外界預估該條例將於7月正式上路，然而除了預售屋首當其衝以外，最令業界反彈的就是「限制私法人購置住宅」，就怕對進度已緩如牛步的都更危老整合再添衝擊，然而目前握有10件更新案的結構教父戴雲發表示，「都更危老」整合成功最大關鍵就在於，所有權人單純以及建築有無立即危險性。

單一所有權人 危老開發迅速

去年底甫完銷的預售案「枝盈」，其個案背景為大安區頗負盛名的李婦產科，為北市名媛貴婦、政官夫人所信賴，多年來迎接許多新生命，然而開業超過70年，其起家厝在近年作為月子中心，基地為單一所有權人持有，少了整合問題等糾紛，過去為地上7層的華廈型產品，透過危老程度申請後，全案基地佔地196坪，重建後成為地上13層、地下4層電梯大樓，戶戶全坡道平面車位。

戴雲發表示，其實都更危老關鍵在於開發整合之過程，往往需要費時多年，及滿足每位住戶及地主的需求，但該案成功且快速成功之關鍵在於，單一土地與建築所有權人，無需與他人整合，降低不確定性及風險，大幅增加建商進場意願，一舉解決了都更危老曠日費時的窘境。

一坪換一坪 壓縮建商獲利

戴雲發指出，該基地改建後，除了建築更新，營建工程須符合消防法規及符合建築物耐震設計，不僅改善了住宅環境，也讓地主資產翻倍。他透露，過去不少都更危老案無法成功翻身，主因在於估價作業權利分配卡關，過往都更政策口號「一坪換一坪」深植民眾內心，導致許多人心中有道檻跨不過去，然而在物價成本上揚，人力短缺之下，營造成本大漲，壓縮了建商獲利空間。其二，難以整合的所有權人通常是一樓店面屋主，因為都更過程中，屋主不僅短收數年租金，且改建後1樓社區大多規劃門廳及公共設施，店面面積可能也會縮小，要整合店面在溝通協調上得多花一些時間。

此外，除了所有權人單純為成功關鍵以外，台北市不少超過50、60年以上的建築在921大地震前興建，結構安全堪慮，戴雲發指出，透過宣導安全好宅之觀念，邀請地主、屋主參與重建，將原本危險老舊的房屋更新為安全住宅，住得安心又舒適。