【預售大戰】打炒房法案將施行 2023年買預售屋五大重點|好宅報報

【文/連珠君】為防止預售屋成為投資客炒房標的,「平均地權條例修正法案」預計在今年施行,房市由極盛轉衰,各式亂象叢生,令民眾防不勝防,專家指出,有民眾今年想買預售屋,要留意5大重點,以免成為高房價的最後一隻白老鼠。

▲專家指出,想買便宜預售屋,記得選新不選舊,新預售屋不受以往實價登錄牽絆,降價空間較大。
▲專家指出,想買便宜預售屋,記得選新不選舊,新預售屋不受以往實價登錄牽絆,降價空間較大。

找新預售案 房價彈性大

房市專家Sway表示,今年想找便宜屋,建議找新推出的預售案,因為舊案已經銷售一部分房屋,有實價登錄揭露,若房價下修,對已購屋的舊客戶無法交代,然而新建案沒有舊客戶及實價登錄的包袱,房價彈性較大,價格下調的機會高。

留意舊案退戶或降價

第2,若真有喜愛的舊預售案,留意是否有退戶或價格調整的情形。由於代銷接案子一般簽訂3個月,如果蓋接待中心,因成本太高,則會長達6個月,在契約期間,因爲價格都已約定並記載在合約上,價格基本上不會變動,即使下調,幅度可能也不大,除非有銷售到高於契約價的戶別,可以補破底價格,但現階段機率不太大。

但若合約到期,不管是原代銷續約,或新代銷進場,為求生存,會因應現階段市場狀況重新談契約價格,調降的機會大。另外,也可能在銷售上動手腳,採裝潢折讓款的方式銷售,將裝潢金納入總價,如總價1500萬元含200萬元的裝潢金,交屋時直接退還現金。

這方式看似雙方得利,民眾可以用1500萬元的總價貸到較高金額,還可以拿現金裝潢,未來出售時,還墊高成本,可以少繳或不用繳房地合一稅,建商代銷則以較高的房價登載實價登錄,有利於銷售,對舊客戶也有交代,但這方式並不合法,被抓到恐要判刑3年,裁處3~15萬元的罰款,並要求限期改正,否則連續處罰,最重可處100萬元。

預售屋禁轉售 小心業務話術

第3,預售屋不得轉售,但騙你說政府不會知道。在即將上路的「平均地權條例修正案」,特別規範預售屋禁止轉售,要小心銷售人員用術語繞到你頭暈,「這只是更名,幫你換個名字,換一本合約書,又沒有申報,建商不講,沒有實價登錄,政府不會知道。」小心成為高房價的最後一隻小老鼠。

▲樓地板隔音新制在2021年元旦上路,選擇之後申請的新建造,才能享受較好的居住品質。
▲樓地板隔音新制在2021年元旦上路,選擇之後申請的新建造,才能享受較好的居住品質。

新建照規範多 不怕擾鄰

第4,留意是否為2021年以後的新建照。樓地板隔音新制在2021年元旦上路,新制要求住宅上方樓板要作隔音,以目前建築大多是15公分的鋼筋混凝土樓板來看,上方樓板隔音需降17分貝以上,但法規施行是以建造申請日來看,因此,預售屋若在2021年前已申請到建照,就不受該規範影響,建議選擇2021年以後的新建照,減少鄰居噪音困擾問題。

選擇免費客變的預售屋

第5,選擇適合自己不用變更格局、有客變的預售屋。房市專家何世昌表示,今年預售案優惠方案很多,包括賞屋送禮券、買房送家電或家具、送介紹獎金、成交獎金,各項贈禮活動,因為對業者來說,促銷活動雖然見怪不怪,但卻不得不用,如果真的沒效才會考慮降價。

而對購屋族來說,送多少禮都不如降價來得實在,但與往年市況熱絡時相比,當連房子很好賣,連購屋禮都沒有,更遑論成交獎金,因此現在送禮活動多,算是聊勝於無。

何世昌提醒,由於整體經濟持續通膨,什麼都貴,房價貴、裝潢貴、家具貴,連搬家費用都漲價,如果購買預售屋,儘量選擇可以免費客變的建案,通常免費額度為一次;假如不給予客變的建案,最好選擇不會變更格局的房子,因為敲牆改室內格局費用高昂,相當不划算。

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