【地產專欄】帥過頭：趣談公寓樓層行情價

買房子肯定是門學問。先從買公寓來說，因為公寓的低公設比又無管理費，雖然建造時間比較久，但每坪單價相對來說比較便宜，且出入人口簡單，也比住大廈來的單純。但你可能不知道，不同樓層的每坪單價，又因現實狀況而有不同計算方式。

三樓價錢貼近市場行情

買房子除了買區段，樓層高低價位也不同。實際有在看房子的人都知道，不同樓層的公寓，行情價也不大一樣。若以五層樓公寓來看，通常三樓是標準行情價，若要談公寓行情，應該用三樓的成交價來談才合理。

一樓的價錢因為考量點較多，比如是否能做店面？會影響到成交價，因此稍後再談，先從其他樓層來說。首先，先假設三樓行情價一坪是20萬元。

二樓22萬元 ，賣出時平均約一個月會有三個出價 。（所謂出價，是指買方出價到達左列之行情價）
三樓20萬元 ，賣出時平均約一個月會有一個出價
四樓19萬元 ，賣出時平均約一個月會有一個出價
五樓16萬元 ，賣出時平均約一個月會有一個出價

會有這樣的價差在於若買二樓，只需要走一層的樓梯，還算輕鬆。買在三樓需要走兩層樓梯，算還好，買在四樓得走三層樓梯已經達到極限，若是在五樓，更不用說得走四層樓梯。有些人會說當運動，但若家裡人多，必定有人誓死反對，五樓若是三房住四人，會產生至少一個反對，就買不成了，若五樓增建而且自用，買的人必定住五人以上，誓死反對的人必定大增，五樓增建更難賣的出去。當然。五樓增建用來出租的例外。

那麼，再回過頭來看一樓，若門口可停車+10%或總價加40萬元，例：同一排的一樓無法門口停車，賣出總價是800萬元的話，你門口可停車，就可以賣800乘上1.1=880或800+40=840。

一樓若有增建另計，一樓若為住家，是二樓每坪單價的1.3倍。一樓若為倉庫是二樓單價的1.5倍，一樓若為文市（有固定客人，例如代書事務所），是二樓單價的1.7倍，一樓若為武市（流動客人，例如7-11)，用租金來看，是月租乘600倍， 等於投報率2%，五十年回本。

依現實狀況 每層樓各有優缺

另外，還有很多買公寓行情經驗談一一和大家分享。
1.四層樓高的公寓好過五層樓高的公寓價碼，因為，相對擁有的土地持分大。

2.因為公寓的水管管線，通常都在2樓或是3樓轉彎，通常是2樓居多，因此，一般來說公寓二樓的水管最容易堵塞。找人通一次1500元，還得忍受不定時的水管堵塞，因此有些人不喜歡2樓。

3.不同樓層，賣的速度時間長短依序是排前面的賣的較快。

4.一樓買賣的速度可快可慢，主要是買賣認知差距很大。對不缺錢的人來說，當倉庫或商店的大多是出租給別人，利潤大於樓上住家，若已經繳納多年房貸，貸款愈來愈低，甚至無貸款了，投報率自然高。若不缺錢，當然不急售，等待到市場最高行情再賣出，你看有多賺！