【Yahoo論壇/侍建宇】香港政府的無解難題-房屋居住不正義

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資料照片:中央社
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展望2018香港房市樓價,不同的商業投資機構分析,很可能還要再上漲3-10%。

香港居住正義的問題到底有多嚴重?

2017年地產商開始推出所謂「劏(粵語,發音類似湯)房盤」,也就是面積超級小的單位,以降低房屋總價。每一個這樣單位面積大約200平方英呎(約合台灣6坪)的超級迷你單位, 2017年底開價竟然超過1000萬港幣(約合3780萬台幣)。對於一個月收入2萬港幣的年輕人,成家置產幾乎完全不可能,更不要奢望有什麼生活品質。

習近平在2017年7月訪港,監誓林鄭月娥就職特首時就明言,香港房屋問題「比較突出」,暗示對前任特首梁振英的房屋政策不滿意,更提醒新任港府必須認真處理。當時,一個親北京的香港智庫,天大研究院也公布民調,清楚指出「房屋土地問題」是香港社會最希望新任港府能解決的問題。

這個調查指出低學歷、低收入、甚至政治認同是本土/自決派,30歲以下的年輕受訪者認為,香港政府最需改善「劏房」住戶的居住條件,並增加土地供應。

Temple Street 005.jpg
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劏房,來源:維基百科 由沙漠少年隆美爾自己的作品CC BY-SA 3.0链接

在香港,「劏房」就是將一個住宅單位分割成數個非常狹窄的獨立單位,可以分別收取租金。「劏房」就是台灣所謂的「雅房」,出現的背景當然就是因為香港房價與租金過高。台灣會承租「劏房」的多是單身人士或學生;但是在香港,很多家庭無法負擔一個完整正常的公寓,父母帶著小孩,全家就只能擠在被簡單隔間,切割出來的小「劏房」,甚至還要跟其他住戶共用浴廁。

另外,天大民調也指出30歲以下的年輕受訪者,比其他年齡層更認為政府需要面對「政制改革與發展」。換句話說,房屋問題似乎與香港政改很可能有著正相關;房價越高,年輕人對政府越不滿,只能寄希望於政改。民怨直接來自港府無力解決高聳的房價。

香港前任梁振英政府在2015年提出「綠置居」,作為一種溫和的房屋供給增加的策略,新任特首林鄭月娥也大力支持這個政策,但是目前成效並不如預期。

香港房屋大致可以分成四類:公屋、居屋(居者有其屋政策)、白居二、綠置居、私樓。前面四者都牽涉到政府提供的社會福利房屋,後者為私人開發商興建販售。

「公屋」由政府以極低租金提供給貧戶居住,而「居屋」則是政府扣除地價,以市價七折出售的房產,類似台灣的國民住宅。至於「綠置居」則是以市價五五折出售給原來公屋的租客,以騰出公屋給更有需要的貧戶。

香港特首林鄭月娥在2017年10月施政報告提出「建立置業梯級」的房屋政策,對收入不同的家庭提供不同價格的房屋商品。除去公屋,還要將「綠置居」和「白居二」恒常化。

「白居二」就是允許原本居屋的擁有者,可以不需要補還地價,放售給特定收入等級,也就是那些符合「填寫白表申購二手居屋」的家庭。但是,當2013與2015年第一次實施這個政策時,表面上增加房屋供給,房價不跌卻反升三成。因為市場預期心理,認為只要居屋房價沒有升滿原來政府補貼的地價,可能的購買者就仍然有利可圖。

香港政府一直害怕大量增加房屋供給會折損樓市,讓脆弱的經濟崩垮,一直諱於1997年的經驗。當時香港首任特首董建華提出的「居屋」供給的政策。當時計畫每年增加八萬五千戶居屋,以達到居者有其屋的目標。但是後來遭遇亞洲金融危機,樓價腰斬,百業蕭條。

換句話說,如果港府主導增加福利房屋供給,真正的癥結可能不是依照家戶收入,將福利房屋的「公屋」與「居屋」之間,再加入切割得更細的等級也就是「綠置居」與「白居二」。而是港府願意供給福利房屋的「效率」。現在香港房市的一個基本問題就是供給小於需求,再加上熱錢湧入炒樓,港府打房策略並不夠辣狠,使得房價非但居高不下,還持續攀升。

福利房屋的供給也牽涉到是否「與民爭利」,影響房價,進而壓低興建私樓各個開發商的利潤,擠壓到由民間私人開發商興建、販售的私樓價格。

香港運輸及房屋局局長陳帆在2017年7月提出「同屋共住」計畫,由政府來規範協調劏房的供給。這樣的做法治標不治本,給窮苦大眾一點小利,或許暫時可以紓解底層窮苦群眾的住房需求,但是等於由政府來製造貧民窟。實則貓哭耗子,等於還是汲汲維護開發商的利益,延遲房屋泡沫,根本就是捍衛「港版官商互謀結構(cronyism)」。這個政策完全沒有實質正當性。

另外,香港富商李嘉誠也曾經評論香港政府的土地供給政策,「麵粉貴過麵包」;也就是說,私人開發商從政府標售取得土地的價錢,已經高於現有樓價。如果再扣除建築費用,他不知道利潤何在。

其實這種現象出現的主要原因來自中國地產商在港崛起,海南航空集團就以難以想像的天價,競標取得原香港啟德機場的四塊土地。中國開發商大舉南下,甚至大陸民間個人將大量資金投如香港房市,他們都假設香港房屋求過於供,相對保值。

在這種情況下,無論是中、港開發商,都會施壓,不希望港府快速增加供給福利房屋。但是,香港政府是否有能力正面頂住開發商與相關財團的壓力,是否有決心解決房屋土地供給的問題,目前似乎現在還看不到曙光。最多只是應付一下香港社會輿情,另一邊同時也只是交差,應付一下來自北京要求香港改革房市的要求。

 

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