【Yahoo論壇／曾志超】ＬＫＫ東區商圈殞落並非巧合

作者為中華經濟與金融協會副秘書長

「忠孝東路走九遍 腳底下踏的曾經你我的點點

我從日走到夜 心從灰跳到黑 我多想跳上車子離開傷心的台北

忠孝東路走九遍 穿過陌生人潮搜尋你的臉

有人走的匆忙 有人愛的甜美 誰會在意擦肩而過的心碎」

-動力火車《忠孝東路走九遍》

這首許多華人朗朗上口的歌曲，點出當年忠孝東路周邊東區商圈的繁華。曾幾何時永福樓等名店紛紛撤出，昔日的光彩不再。

引用捷運局的統計，東區的忠孝敦化站與忠孝復興站出入人數，均呈現連續三年下滑趨勢；另轉載媒體報導，戴德梁行調查顯示，東區商圈今年第一季店面平均空置率達12.5％，空置率是北市四大商圈中最高，也是唯一站上兩位數的商圈，首季租金開價下修幅度5-10％；至於平均待租期長達四季，也是各商圈最高。各項數據都呈現東區商圈衰退的事實。

典範轉移造成東區倒店潮

關於東區商圈沒落，本文以為有以下幾個原因：

一、商圈ＬＫＫ化：相較於鄰近的信義計畫區百貨愈開愈多，每一家各有特色，除了原有的服飾百貨外，不少還以國際美食為號召，加上原有的影城與書店，幾乎囊括所有的需求。寬闊的公共空間，便利經常舉辦大型活動，大量的停車空間，成為消費者首選；反觀東區雖然也提供各種服務，但分散各地、多屬老店且各自為政、大型活動也鮮少在此舉辦。

加上東區商圈發展已久，當時都市計畫未能預料該區域會蓬勃發展，街廓老舊環境不佳，街道狹小、停車空間不足、建築老舊、逛街動線複雜、攤販充斥衛生條件堪憂等，都難與信義計畫區相比。ＬＫＫ化的商圈對年輕族群的吸引力大不如前，人潮退散也就不足為奇了。

二、電商崛起：電商跳躍式的成長改變人們消費習慣，減少在實體通路消費，各國都有相同的現象，美國商務部日前公布零售銷售額數據顯示，今年二月網路消費的金額首次超越實體通路。另根據房地產研究機構Reis的報告，美國地區型購物中心的空置率節節高升，今年已達9.3%，為2011年以來最高的數字，也與電商有關。東區巷弄內不少商店是以跑單幫的方式，進口中國大陸、韓國或泰國的服裝或飾品銷售，電商興起後，其商品可在淘寶等電商平台以低價購得，讓這類的商店也大受影響。

三、商圈以服飾與餐飲為主：根據美國的研究，即使美國近年來的經濟表現不俗，但人們花費在服飾上的費用卻仍在減少中，主要是快時尚的平價服飾崛起，且企業對上班族穿著的要求降低，故對高價工作服裝的需求大減，造成服飾市場榮景不再。台灣也與美國類似，東區服飾類商店比例甚高，影響特別劇烈。加上近年興起的特賣會快閃店與郊區大型OUTLET賣場，搶食服飾類市場，使傳統衣著商店雪上加霜。東區另一個主力產業餐飲業，不少店家環境髒亂，口味普普卻價格昂貴，難吸引外人專程前往品嚐。

四、高大上的外籍旅客縮減，並集中於西門商圈：近年來來台觀光客縱然沒有減少，仍維持在千萬人次以上的水準，但傳統消費主力的陸客卻不斷減少， 2015年達418.4萬人次，隔年政黨輪替之後就如雪崩式的衰退，去年僅剩269萬人次，幾乎各大商圈都受到影響。而且包含陸客在內的外籍旅客，在台北的住宿與消費偏重於西門商圈，使其為少數租金持續成長的商圈。

五、東區房東財力雄厚：被媒體或是號稱房地產專家形容為貪婪的房東，並指其不斷的提高租金，使得承租人不堪負荷，而被迫歇業。另又說因為房東擔憂調降房租，而影響其房價，故都寧願閒置也不降價。這都是似是而非的說法，過去東區人潮眾多，房東隨著生意調漲房租乃係市場法則，硬要套上貪得無厭帽子的仇富心態不可取，同樣的近年隨著人潮減少，從各項調查也顯示該區的房租已連續調降。

房租調降確實會影響房價，但長期無法出租，同樣會衝擊房價。比較合理的解釋，東區房東財力雄厚，房屋閒置對其影響較小，調整房租的速度較為緩慢，也缺乏結合多數屋主共同經營商圈的誘因。此外，東區還有不少區域是由二房東控制，其與屋主簽訂長約，以低價承租不動產後，再分割小單位分租給他人，降租的壓力也相對較小。

六、老店缺乏競爭力：這波倒店潮中，不乏經營數十年的老店，老店伴隨著許多人的回憶，其消失固然讓人感傷，吾等應捫心自問，你有多久沒有光顧這些店了?市場中不斷新增不同型態的商店，讓消費者有更多的選擇，老店若沒有跟著創新，被市場淘汰或許只是剛好而已。

東區再造 刻不容緩

東區商圈閒置並非單一現象，光台北還有民生社區、通化夜市與士林夜市等地人潮亦呈現衰退。東區擁有絕佳的地理位置，隨著時間的推移與房租的調降，將能吸引新的商家進駐，東區再起只是時間的問題。但關店潮使得商圈低迷不振，已造成許多問題，諸如:失業率提高、犯罪率上升、資源閒置、政府稅收銳減、房地產泡沫化，以及美食、文化及技藝失傳等負面影響。商圈復興有其必要性。

從上述原因觀之，外在的如陸客銳減、商圈轉移與電商崛起等因素，操之在人難以克服。但東區自身的問題，則應自行籌劃改善。其中又以商圈ＬＫＫ化問題最亟需解決，本文認為首應推動商圈轉型，讓東區徹底脫胎換骨，成為新穎的潮牌代名詞，此並非指引進冷冰冰的時尚品牌，而是透過商圈的總體營造，改造成有溫度與感情的文化、創意、設計、精緻美食與時尚購物的聚落，但這需要整個商圈的結構大調整，唯有透過商圈的商家、屋主、政府與當地住戶取得共識，痛下決心改造，才有可能成功轉骨，翻轉東區。值得慶幸的是，當地房東已經跨出第一步，開始建立發展協會的組織，共謀改造方案。

另外，這也需要政府的協助，空屋稅效益有限非優先項目，而應清空路霸、取締違法攤販，整頓骯髒環境；鼓勵區域老舊街廓加速都更；增加停車場、綠地及人行空間等公共設施；邀請藝術家進駐，增設大型裝置藝術，定期文藝展演；舉辦北市大型活動等，都能匯聚人潮。

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