【Yahoo 專訪】周鶴鳴看未來5年房市「爆發性成長不再」但長期看好 分享挑房訣竅跟別人不一樣

台灣的房價過去5年驚驚漲，台灣房屋副總裁周鶴鳴看未來5年房市，「要看到過去幾年爆發性成長已不可能」，但是長期來看，因為貨幣相對貶值效應，還是會一路上漲。他說「天天看房價是賺不到大波段行情」，房市是需要時間灌潛的理財工具，分享挑房子的訣竅就是「多看」！而且「不要看平均價而是「變異數」。

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政府頻頻打炒房，升息、限貸令、囤房稅2.0措施一波接一波，大部份的人現在都在等房價下跌，想要低接。但周鶴鳴認為有自住需求的人「買房子不必等低點」。

Q:現在會是房市高點嗎？

周鶴鳴說，房價會不會永遠持續向上漲？這個眾說紛紜。就像有人說，少子化不利房市，但是信者恒信、不信者恒不信。

他長線觀察房價確實是一路往上漲，主要是反應貨幣長期相對貶值的結構性問題。他舉民國55年台北房價一坪才3000~5000元，現在平均一坪50、60萬元為例，「難道是房子真的增值嗎？其實是因為貨幣貶值！」。至於貨幣會不會一路貶值？以現在的制度就是一個長期貶值的狀態。

他進一步分析，各國政府錢不夠就舉債，通貨發行量不斷擴大，貨幣就是一種通貨，當通貨過多的時候，價格下跌，相對實體如房子感覺就增值了。小時候波蘿麵包1元就買得到，現在一顆要30元，麵粉還是麵粉，也沒變金粉，是貨幣貶值，而近二年的貨幣貶值特別快。

Q:如何看未來五年房市？

他說，5年太長難預測，但他認為要像中南部翻2~3個，這種爆發性成長已經不可能。除了政府打炒房外，他為這一波確實漲很多。他說現在資訊很透明快速，房市也像股票市場一樣，「只是一個影子，就已漲到實現後的價格」，他舉例台積電高雄都還沒設廠，房價已先漲到設廠的位置，將來可能會下修或只是盤整，再靜待發展成熟及另一波成長期到來。

他舉竹科發展為例，竹北從不毛之地，「一次到位」漲到每坪20萬元左右後很長一般時間盤整卻沒有再下修，長時間慢慢走，走到整個環境成熟了，價值浮現了，工程師每天辛苦工作買了房也不賣，供給量就沒出來，等到2018年突然中美貿戰、國際情勢改變，園區需求大增，供不應求，房市又擋不住一路上去，造成房價又一次大漲。

未來五年他認為一樣會回到供需基本面，會有一段比較波動的期間，升息循環還沒結束，經濟還沒有穩定的狀態，經濟學家都難料硬著陸還軟著陸，但自住盤、剛性需求盤是很穩定的，對房市來說很正向。下一次再大幅成長，需要景氣再到那個位置，才會再一次大爆發。

回到純投資角度，他認為每個人背景不同、需求與資金及資訊來源不同，當下的決策也不一樣，應該是要省思自己買房的意義目的是什麼？才是最重要的。

Q:房市混沌不明中如何挑到好的產品？

沒有認真看永遠買不到。好的產品所有人都喜歡，地點、產品的種類，價格夠便宜，「鎖定好了就是多看！沒有什麼訣竅」。他說別人告訴你都不會相信，看久了會內行，對價格會有一些動態的了解。當一間相對CP值高的物件出現，才會掌握得到。

「真正行家不要看平均價而是變異數」，周鶴鳴說，看平均價永遠下不了場。有些人等大跌再進場，結果大跌的時候，大家都要賣，類似的產品，財力撐不住的人會先賣。正常平均50萬元，有些人財力撐不住45萬就賣，至於誰會買得到？一直在關心房價的人才會買得到。

「但買了也不必天天看房子漲跌，天天看永遠賺不到大波段的財富，房字是需要時間灌溉的理財」。4、50年前老公寓，從100萬元一棟漲到200~300萬元時，有些人賣有些人不賣，漲到500萬時絕大多數都賣了，但台北軍公教人員很多，很多房子一住40年，驀然回首百萬元變2000萬元，大方向對了，先求有再求好，等時間到了就會開花結果。

【周鶴鳴房市教戰金句】

• 房子是需要時間灌溉的理財

• 「三宅一生」也可以快樂一生

• 買房挑屋訣竅就是多看！

• 買房不要看平均價而是「變異數」

• 買房就像撿石頭 別驀然回首後悔一路都沒買

• 先求有再求好，先由遠再而近，先由小再求大，先由舊再而新

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• Yahoo財經特派記者 葉憶如：22年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。