不給建商賺! 松山海砂屋揪鄰居一起都更 20分鐘整合成功

台北市松山區京華城對面的海砂屋「金泰鈺寶」,屋主因不想讓建商分掉利潤,自行整合該社區,並以20分鐘溝通鄰房透天一起參與,成為全台首個小基地卻耐震7級的自主更新案「八德采邑」。該案目前開始吊掛鋼骨工程,在台北營建成本從1坪18萬漲到30萬元之下,屋主透露4關鍵因素,因此有信心能抵銷成本暴漲衝擊,預估開價可達每坪160萬元。

屋齡逾30年的「金泰鈺寶」多年前即陸續發生天花板水泥塊掉落、外牆磁磚剝落等事件,頻鬧上社會新聞,最關鍵一事則為原本1樓房客「燦坤」因水管爆裂導致電器泡水,向房東求償,當時為「金泰鈺寶」管委會主委的吳承叡深入調查後才發現該大樓為海砂屋,因為具備都更危老專業背景,決定不讓建商分掉35~40%利潤,自辦海砂都更。

燦坤爆水管求償 引發都更念頭

吳承叡因此成為該案都市更新會執行長,並看上後方緊鄰的50年透天,整合後可提升未來整體建物價值,僅以20分鐘溝通就順利完成整合,獲得地主百分百同意支持,5個月完成事業計畫暨權利變換計畫擬訂作業,並於2022年動土施工,近日開始進行鋼骨吊掛安裝工程,建案名為「八德采邑」。

▼台北市松山區八德路四段「金泰鈺寶」為海砂屋,影響居住安全。(圖/翻攝GoogleMaps

吳承叡透露,自主更新案推動難度高,但「八德采邑」能快速推動與成功,是因為住戶重視居住安全、建案規劃好有高容積獎勵、財務與專案控管佳、建案創價能力強與市場性佳」等4大關鍵。

首先是住戶的態度,原本的海砂屋華廈與老磚造透天,幾乎每戶都發生鋼筋鏽蝕、混擬土坍塌等狀況,甚至外牆和磁磚崩落等危害居住與公共安全,因此住戶都有高度的都更意願。

海砂屋+自主更新獲高容獎 可室內1坪換1坪

由於是海砂屋與自主都更,因此獲得政府給予的高容積獎勵,吳承叡表示,一共取得1.8倍的原始容積,讓參與更新的屋主可以在「不用出錢狀態」下,獲得一般都更少見的「室內坪1坪換1坪」,外加「附贈一個車位」的方案,讓所有更新會員都相當滿意。

▼「八德采邑」2022年動土施工,近日開始進行鋼骨吊掛安裝工程。(圖/八德采邑提供)

另外在財務與專案控管的部分,因為將本求利,預算有限又想有高品質,從結構設計、建築設計、管線規劃、大樓維運等每個工程都自己發包,讓更新會兼具建商、營造、全案管理等角色,也因此省下許多開支。

最後是創造建案的最大價值,讓規劃的市場性更強,吳承叡指出,近年營建成本暴漲,以結構RC的建案來說,台北營建成本從1坪18萬元漲到如今的30萬元,造成很多都更案因無利可圖而胎死腹中,但「八德采邑」決定以有限的成本來規畫高耐震價值,採用「RBone卸震鋼甲」提升耐震等級。

提升耐震力增房價 從6字頭翻漲到160萬

以原本改建前的價值約6字頭來看,吳承叡表示,目前附近一般建案每坪開價約百萬元,但該案提升了耐震力,預計推案價可達每坪160萬元以上,不只可抵銷營建成本暴漲的衝擊,更讓參與都更的地主資產翻倍。

▼該案周邊建案每坪開價約百萬元。(圖/EBC地產王張琬聆攝)

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出,自主更新是地主投資自己的行為,雖可享高獲利,但風險也較高,過去在台灣推動難度相當高,主要困境有地主高齡化不願承擔風險、缺乏凝聚共識的組織、未有單位協助整合、常縮減重建成本致難以銷售」等。

周昆立認為,「八德采邑」除善用政府政策,爭取到最大容積獎勵外,更跳脫過去自主更新案只想省成本,只能推出不具市場性、難以銷售產品的操作方式,便是能成功的特別之處,成為想自主更新的民眾「全員皆贏」的借鏡。

(封面圖/EBC地產王張琬聆攝)

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