中國不動產低迷台商惜售 資誠：應留意兩岸不動產本質不同

資誠會計師事務所會計師段士良今（2）日表示，中國大陸不動產持續低迷，不少台商的思維是不缺資金可以慢慢等，但他提醒，要留意兩岸不動產本質不同，即便有國土證的工業土地，也只有50年使用期，可以等短，但不能等長。

大陸近期不動產持續低迷，即使大陸官方採取降息降準等貨幣政策向市場持續放送資金，不動產市場仍無明顯起色。

段士良表示，從去年至今，每次與客戶委託的房地產仲介開會，前半小時大概都是聽仲介解釋現在大陸有多不景氣，目的無非是希望讓客戶可以降低對不動產售價的預期。

而台商決策也經常忘了兩岸不動產本質不同，用台灣思維判斷現在價格雖然不好，只要自身不缺資金可以慢慢等，待價格回來了再處分。

但段士良表示，大陸即使有國土證的工業土地也只有50年的使用期，到期後政府就算不收回，也一定會用市價再次出讓，不然也會加諸投資強度或是稅收貢獻的附加條款。早期台商投資大陸時用便宜資金就可以圈地的環境早已不再，所以不是不能等，而是可以等短，但不能等長。

段士良解釋，台商若目前已經沒有營運而將廠房出租，這塊廠房的價值至少就是從現在開始到土地出讓到期可以收到租金總和的折現值；但不要忘記還要扣除32.5%的所得稅跟股利稅，如果現在可以出售的價格高於前述租金的折現值，現在出售應該就是合理的決定，尤其以股權出售方式所得稅只有10%，除非台商認為未來還可以賣到更好的價格。

段士良表示，很多有背景的大陸買家有能力在買下台商廠房後，利用獎勵政策取得更大容積率擴建廠房增加出租面積，或是等待下次都市計畫變更地目讓土地價值倍增，只是這些運作都需要足夠的時間，因此就算之後景氣復甦，如果台商土地的剩餘使用年限不足（一般至少是20年），買家也會擔心不夠時間運作另尋目標，台商的土地價值就只能按租金折現值來評估。

段士良建議，想出場的台商應該先了解土地使用剩餘年限，設定一個出售的最終期限，在這期限內只要售價高於租金折現值都可以考慮出售，至於出售股權過程可能的仲介詐騙、買方違約不付款、稅局課稅計算過高或是地方政府行政干預等常見困擾，可交專業人士協處。

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