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中國房市步入崩塌成爛尾 轉型社宅、保障房也是問題重重
房地產瀕臨泡沫已成為中國經濟困局的重要挑戰之一，同時也影響了社會穩定，為了緩解房市低迷的壓力，中國政府研擬商品房與保障房的雙軌住房政策，習近平的「房改策略」能否奏效？恐怕還有許多根本性及延伸性的問題，包括財政捉襟見肘、住房分配不公、房價下行難起等，更不用說，習近平提出「房住不炒」政策已產生蝴蝶效應，不但在中共十九大時三次寫入政府工作報告，2020年又提出限制房產企業債務的「三條紅線」監管措施，這對中國房地產市場帶來雪崩式衝擊，許多房企面臨債務違約、破產的危機，連帶衝擊房地產周邊行業的發展，而原本已購屋作為投資的中國家庭也連同陷入債台高築的泥淖，連帶導致國內消費及投資更趨於保守，進一步拉低房價，短中期內根本難有觸底反彈的機會。
「房住不炒」？ 閒置無人住房價跌跌落
檢視2023年中國房地產市場的表現，就投資金額來看就比2022年減少9.6%，同時對照市場銷售額也是一樣呈現衰退的跡象，比2022年下滑了6.5%；此外，投入建築土地開發的投資也在銳減，例如新開工的面積年減超過五分之一，已在施工的面積也隨之減少約7.2%，最值得關注的是，商品房的待售面積比前一年同期增加接近20%，以及中大城市的新建住宅售價年減接近1%，而中古屋更是下跌高超過4%，顯見中國房市頹靡情形相當嚴重！上述中國房市現況的描述都還是依照中國官方所公布的數據資料來計算，一方面是全國性的平均值，另一方面恐怕還是有人為因素的粉飾之嫌，據相關傳聞指出，中國房價下滑的實況更加嚴峻，依據不同規模的城市，每一等級的城市房價下跌幅度約一成，例如四級城市的房價掉了四成左右。
房市低迷直接導致許多建商爆發違約情形，以中國房企在2023年的債務規模來看，幾乎佔了整體GDP超過一成的比重，違約嚴重的企業破產、倒閉，而還未倒閉的廠商也大多是處在虧損的狀態；然而，中國政府能解決負債問題的貨幣工具，卻只能緩解債務規模其中的四分之一不到，而前述的狀況還未計入與房地產業相關的上游產業，例如水泥業、鋼鐵業、家具業等大多也面臨著產能過剩的問題，甚至也有破產、倒閉的現象發生。事實上，回到中共中央解決房地產失衡的立場，習近平的「房住不炒」依舊是神主牌高掛在上，這仍是扣緊在房地產市場的緊箍圈，北京當局可能放任「不救市」，但過剩、閒置的樓房，以及遍及地方的爛尾樓問題，總是要解決，這恐怕也是要解決泡沫化危機後的取捨現實，但同時也會有左右為難的壓力。
新房改推保障房、社宅 地方難扛爛尾樓
近期，中國政府試圖建立一個新的房地產機制，目的是要收購各地的爛尾樓及空置樓房，並且轉為社會住宅使用，當然就表面的政策效果來看，這有著解決房產泡沫及住房需求之間取得平穩的目的，而針對「住房需求」的面向，在2023年8月，中國國務院就通過了《關於規劃建設保障性住房的指導意見》文件，該文件就是透過政府政策的支持來增加保障性住房的供給，以及能促進房地產的轉型發展；換言之，商品房能保持商品市場的價值，同時保障房能滿足住房需求，而且針對閒置房屋數量較大的城市，地方政府可以適當進行改建或收購轉為保障房，這一來可以活用空置的土地跟商品房，二來也解決了重複建設的問題。問題是，雖然北京中央已經推出這樣的辦法出來，但是地方落實的情況卻是不明，換言之，中國的房改方案仍有問題需要克服。
然而，無論中國政府是要爛尾樓轉化為社會住宅，或是在各地方建設保障房，這恐怕都將面臨「財政不足」的壓力，尤其是在地方債務不斷攀升的狀態下，地方政府是否有能力來配合中央的房改方案，這是不樂觀的，縱然透過發行特別國債來緩解地方債務問題，但這恐怕是治標不治本，甚至對社會福利支出造成排擠效應。此外，2016年以來，習近平在中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，「房住不炒」已成了中國政府住房政策的指導原則，「打房」成了各地房市措施的主要核心，再加上房價崩跌，以及衍生出的系統性金融問題，進而成了經濟發展的阻力之一，倘若推動「社會住宅」是為了解決爛尾樓的現象，恐怕這會有賠了夫人又折兵的結果，不但無法穩定商品房的房價，更難以實踐擴大保障房的目標。
值得留意的是，中國政府要以「社會住宅」或「保障房」來解決閒置房樓或爛尾樓的問題，會不會落入「強勢壟斷利益」及「政商相互貪腐」的慣性，在1998年之前，「等國家建房、靠組織分房、要單位給房」的住房分配模式，採行了長達40年之久的「福利分房」政策，直到《關於進一步深化城鎮住房制度改革 加快住房建設的通知》發布才有了住房商品化、貨幣化的市場雛形。當然，在25年後所提出的「保障房」、「社會住宅」已有時代環境的差異，概念上也不一樣；但是，中國社會對於「居住正義」的意識未成熟，房地產市場的利益複雜又投機，「保障房」市場化運作恐成了地方操作土地財政的工具，以及「社會住宅」步上「福利分房」的老路，不是不可能，房地產背後的金融危機和社會問題，足以讓習近平相當頭痛。
作者》吳瑟致 台北海洋科技大學通識教育中心助理教授、台灣智庫諮詢委員、中國問題研究中心主任、海基會無給職顧問。
