中國房產債 禿鷹不搶的腐肉 你要all in?

財經媒體近來報導中國買房者拒繳爛尾樓的房貸，這種情況遍及25個省、273個建案，消息傳出，不僅房地產股股價下探，陸港股市銀行股也被拖下水。

中國房地產業者發行海外美元計價公司債，價格跌到只剩兩、三折比比皆是，不少債券形同違約，香港中國房產債券交易殺聲隆隆，連對沖基金業者也不願趁目前跳樓拍賣、出價承接，持債者求套現競相砍債。

中國房地產出大事了，別忙著隔岸觀火，事實上台灣人愛高配息，從2008年兩岸一度關係緩和時，兩岸金融交流熱絡，大家手上人民幣多多，為提高人民幣的收益，中國相關債券基金一檔接一檔募集，若再加上台灣人偏好亞洲高收債券基金，台灣人間接持有的中國房地產債券也不少。

中國房產債價格重挫 流動性差連禿鷹都不碰

根據筆者與香港交易員的第一手訊息回饋，香港的中國房地產債券價格只能用「坐困愁城」來形容，交易員找不到收貨買家，連宛如禿鷹的對沖基金，也不願進場承接，「現在市場沒有買方，找不人承接，但大家又拼命拋售，這些房產債券價格就直直落…。」

中國房產債券價格有多差，筆者就一檔亞高收債基金來看，該檔基金持有兩成五的中國房產債（截至5月底持債數據），共23家中國房產公司的百檔債券，交易員談最近市況表示，17家處於違約或接近違約，沒有違約的，債券價格短債打八折，天期較長者打兩折、三折，優秀四大房企債券也一樣。

中國房產債券交易實況-以台灣銷售某檔基金為例：該基金持有23家中國房產業者發行公司債，近七成四公司違約，其他優秀房企業者債券價格打到「骨折」，說明近一年多來中國高收益債券、亞洲高收債券基金表現不佳。

買方逢低撿便宜VS不得不持有

根據交易員提供消息，市場根本沒有買家，還在市場接貨的只剩基金公司，許多中資私募基金或台灣公募基金業者出清手上中國房企債券，還在底下接的只剩富達這類型的公募基金。

富達投信認為，爛尾案多是已違約地產商，事件影響範圍有限，但信心與恐慌恐拖累地產商，由於順利交樓攸關中國社會穩定，預期中國官方會謹慎回應。

克萊證券統計，中國問題房地產案件貸款金額占整體房貸金額約1.3%-2.6%，其中爛尾樓案件占比低於0.5%，比重並不高。

富達投信說，爛尾樓風暴難免會影響中國的房市信心，以下是幾個觀察中國房市的重點：

第一逐月追蹤房屋銷售數據，中國6月房屋銷售數據相對強勁，但重點在於，房屋銷售數據能否持續成長，帶動整體房地產業復甦。

第二是短期及中期企業信用貸款有好轉跡象，若中國的銀行願提供更多支持，企業財務緊張可獲緩解。

習近平一句「房子是用來住不是用來炒的」，使中國人民銀行推出三條紅線，限制房地產業者募資，但近來官方逐漸放寬先前限制，可能祭出一連串刺激政策，若房市監管轉寬鬆，有望提升大眾購買房屋動機，降低房地產業風險。

第三是摩根大通獻計提換債解決方案，即債務重組，並以不減損本金新換債，是否發揮效果。

例如廣州富力地產（R&F）將境外債券轉換成新的融資工具，2024年到期本金總額為49.4億美元，10年期境外債券重組為三張2025年、2027年和2028年到期的攤銷票據。現有債券票面利率5.75- 12.375%，新票據固定 6.5%。富力地產1-2年不需擔心境外債券到期。

富達投信認為，亞洲非投資級債價格非常低，若考量上方及下方價格空間可發現，下行空間很小，反彈上漲空間相對大，加上政府政策看似轉向，目前並非適當贖回時機，後市可謹慎樂觀看待。

接中國房企債之前 先問自己相信的經理人：願意熬多久？

基金公司是買方，對市場沒有悲觀權利，但投資人糾結的，是要不要持續持有亞高收和中國高收債基金基金？這類基金會不會被爛尾樓事件拖累？能夠長抱嗎？

對此，筆者建議是「不要在低點放棄」，但類似的基金能否「長抱」問題，牽涉基金公司對於市場研判是否準確，政策調控以及投資氛圍等，這些變數均非個人可以控制，個人能夠掌控的，只有等待的決心和時間。

最後提醒投資人，不論中國或亞洲高收債基金，若選擇配息級別，打算長期投資，要看總報酬，不要只看淨值，因基金配息後，債券價格載沉載浮，尤其亞洲及中國高收債市波動一時難止，淨值很難保障在配息後會填息，若單純只要配息收益，領息後，要有接受淨值下滑的心理準備。。