中國新視野－大陸房市 將續演整合大戲

工商時報【李佳鵬】 中國大陸房市從日前佳兆業的債務違約風波，到個別房企曝出破產消息，最近一段時間，房地產市場壞消息不斷，業界對房地產行業洗牌的預期也不斷增加。在房市持續分化、房地產業步入白銀時代的大背景下，眾多中小房企危大於機，房市將續演整合大戲。 首先，結構性過剩短期難除。儘管2014年年末大陸房市出現回暖跡象，但杯水車薪難解燃眉之急，去庫存仍是房企面臨的首要難題。 大陸國家統計局資料顯示，截至去年11月末，商品房待售面積近6億平方公尺。其中住宅待售面積3.9億平方公尺。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間，但庫存壓力仍然較大，市場去化周期在15個月以上，市場基本面表現欠佳的城市仍然占大多數。 毋庸置疑，去庫存仍是2015年大陸房市的主基調，除了北上廣深等局部地區，行業整體已經呈現過剩局面，尤其是大多三四線城市市場需求在早期已被透支，這對於持續深耕其中的中小房企而言將是巨大挑戰。 其次，信貸環境偏緊，銷售業績欠佳，房企資金鏈深度承壓，尤以中小房企為甚。在房企最傳統的融資管道中，銀行貸款依舊占據相當大的比重。可以想像，在市場前景未明，信貸環境趨緊的情況下，有限的貸款資源勢必會向主流房企傾斜，中小房企將很難從中分羹。 當下中小房企已普遍面臨資金鏈緊張的狀況，信託和民間借貸等方式已成為其主要融資途徑，融資成本一般在15％左右。內憂外患的中小房企一旦銷售遇阻，「以價換量」也難以奏效，將可能面臨更多的債務違約風險。實際上，不僅是中小房企表現欠佳，標竿房企的業績表現也難盡如人意。 資料顯示，滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報預告，預增及扭虧的房企只有13家，占比不足半數。去年前3季上市房企整體業績年減3.32％，這一增速已經創下上市房企2003年以來的3季報增速新低。2014年大陸重點房企中逾半沒有完成年度銷售目標，有的甚至低至7成。 低迷的業績表現也令房地產開發企業到位資金增速持續下滑。統計顯示，2014年1至11月份，房地產開發企業到位資金年增長0.6％，增速比1至10月份回落2.5個百分點。而2013年1至11月份房地產開發企業到位資金年增速高達27.6％。 再次，伴隨大小房企銷售及資金面分化加劇，房地產業大魚吃小魚的現象在所難免。Wind資訊資料顯示，2014年大陸房地產行業完成的併購標的交易宗數為97宗，交易總額為244.75億元人民幣。而2013年全年完成的並購交易不過35宗，交易額也僅為143.91億元人民幣。 中國房地產測評中心發布的資料也顯示，房企集中度繼續大幅提升，前十強房企銷售金額占比從2013年的13.72％上升至17.19％。中國社科院日前發布的房地產綠皮書甚至預測：房地產市場的持續調整，將在未來讓一半以上的開發商轉行或在市場消失。 春江水暖鴨先知，不僅中小房企憂慮被淘汰出局，一些大型房企也已開始謀求轉型。萬達集團憑藉線上下積累的商業資源，重力打造萬達電商；萬科集團開始打造以業主為核心的物業管理業務。可以預見，在房市供需關係發生改變的背景下，整合大戲將貫穿2015年。（本文摘自經濟參考報）