亞馬遜進駐商場 面臨多項障礙

報導指稱，全美最大購物中心業主西蒙房地產集團(Simon Property Group)正與亞馬遜進行談判，將關閉的西爾斯(Sears)和J.C.彭尼(J.C. Penney)閒置店面改裝成倉庫，以填補空間並收取更多租金。

《華爾街日報》10日引述知情人士報導，亞馬遜正與西蒙討論將部分陷入困境的百貨公司店面轉型成最後一哩配送中心。由於失去消費者青睞，西爾斯和彭尼都已申請破產保護。兩家公司一直在關閉表現不佳的店面，以試圖扭轉局面。

報導指出，目前尚不清楚亞馬遜考慮在西蒙購物中心內使用多少空間。根據西蒙5月的最新公開文件，該公司旗下產業有63家彭尼百貨和11個西爾斯店面。

房地產分析師認為，考慮到新冠病毒大流行對零售業的打擊，至少短期內這種作法具有正面意義。根據Coresight Research的數據，今年已經有40多家零售商申請破產，而零售商今年宣布的永久性關閉店數已超過4000家，並有望創下新紀錄。

反過來，像西蒙這樣的購物中心業主卻不斷尋找零售空間的新用途。新冠疫情只是不斷加劇挑戰，重創電影院、娛樂場所、體育館，共同辦公設施和餐廳。直到最近，西蒙和其他購物中心業主還在考慮將這些類型業務視為零售空間的替代用途。

周轉和重組公司Malfitano Partners創始人馬爾菲塔諾(Joseph Malfitano)說，「在當前環境下，短期內很難裝滿這麼大的空間。」「與亞馬遜的交易提供了快速解決方案，因為這些位置原本需要重新出租，會花費更多時間和金錢。」

而一個潛在的障礙是地方政府如何界定購物中心物業。

倉儲須使用工業用地，而不是商業用地。這意味著以往的百貨公司位置可能需要重新分區，並周圍的社區以及購物中心的其他零售商和餐廳可能不歡迎這種變化。分析師說，另一個因素在於商場停車場的進出卡車數量和交通量，尤其是在夜間。

與傳統的百貨公司租戶相比，亞馬遜倉庫每平方英尺的租金也可能更低。Sandler O’Neill + Partners房地產投資信託分析師高德法伯(Alexander Goldfarb)表示，倉庫租金通常為每平方英尺5至10元，而百貨公司的租金接近20元。

他說，但是現在「任何社區都希望收到稅金，而商場是社區的巨大稅收來源」。

他指出，新冠病毒大流行造成的嚴峻形勢可能使社區更願意接受工業租戶進駐當地購物中心。

西蒙的另一個障礙是共同租賃條款，當購物中心的一個或多個主承租人離開該物業時，就可能觸發該條款。這項法律規定實質上賦予購物中心內租戶重新談判其租約的權力，當大型百貨公司連鎖店面關閉且流量減少時，租金可能會減少。

馬爾菲塔諾說：「像亞馬遜這樣的租戶可能會違反其他租戶的共同租賃規定，房東也將被迫讓步。」

無論如何，隨著消費者越來越多偏向網購，全國各地對電商履行中心的需求顯然激增，通常超過市場供應。

根據商業房地產服務公司仲量聯行(JLL)7月的報告，到2025年，工業房產需求可能會再增加10億平方英尺。仲量聯行表示，在新冠危機之前，大約35%的工業租賃活動與電商有關。但是今年以來，多達50%的租賃活動已經與網路零售業掛鉤。

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